Aufbauend auf der Markowitzschen Portfoliotheorie wird in der Immobilienwirtschaft seit geraumer Zeit auch die Analyse von Immobilienbeständen durchgeführt.
Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten der Durchführung einer Portfolioanalyse, wobei neben der Marktattraktivität insbesondere auch die Wirtschaftlichkeit, bzw. das Ertragspotential zu betrachten sind.
Im Rahmen der Lehrtätigkeit von Herrn Dr. Winkler an der Hochschule Mittweida entstand zu diesem Themenkreis eine Belegarbeit, die sich insbesondere mit der Portfolioanalyse und -strategie für Wohnungsunternehmen befasst.
Die so ermittelteBewertung der einzelnen Immobilie kann, je nach Erfordernis, mit Wichtungsfaktoren versehen und angepasst werden. Aufgrund der teilweise recht inhomogenen Struktur von Immobilienbeständen empfiehlt es sich, die jeweiligen Immobilien clusterweise zu bewerten, um Verfälschungen zu vermeiden.
Darüber hinaus sind die objektkonkrete Liquidität und Rentabilität zu bewerten. Sämtliche objektkonkrete Erlös- und Kostenfaktoren werden miteinander verknüpft und die jeweilige Liquiditäts- bzw. Rentabilitätsleistung ermittelt.
Die Ergebnisse lassen letztlich Ansätze für die strategische Entwicklung des Immobilienbestandes zu, wie sie etwa auf der Portfolionormstrategie fußen. Dennoch stellt die Portfoliotheorie letztlich nur ein Hilfsmittel bei der strategischen Ausrichtung eines Immobilienunternehmens dar, da generell nicht alle Faktoren erfasst und in ihrer zeitlichen Veränderbarkeit darzustellen sind. Daraus ergibt sich auch einer der Kritikpunkte an der Markowitzschen Theorie, nämlich die Tatsache einer quasistatischen Analyse von an sich zeitlich veränderbaren und somit zeitvarianten Einflussfaktoren, letztlich auch eine gewisse Scheingenauigkeit.
Neben der Vier-Felder-Matrix oder BCG-Matrix existieren weitere Darstellungsformen, wie die Neun-Felder-Matrix oder der 27-Felder-Kubus, die jedoch ebenfalls nur statische Darstellungen mit u.U. höherer Scheingenauigkeit liefern können. Insbesondere die praktische Anwendbarkeit des letztgenannten Systems ist kritisch zu hinterfragen.
Bei der Bewertung der Marktattraktivität der Immobilie wird üblicherweise von folgenden Parametern ausgegangen:
1 Mikrolage
1.1 Anbindung an den ÖPNV
1.2 Attraktivität der Mikrolage
1.3 Image
1.4 Lärmbelästigung und sonstige Umweltfaktoren
1.5 Soziales Umfeld
2 Zustand der Immobilie außen und innen sowie Außenanlagen
2.1 Fassade, Dach, Fenster, Hauseingangsbereich
2.2 Optischer Gesamteindruck
2.3 Treppenhaus, Keller, Dachboden
2.4 Parkmöglichkeit
2.5 Zuwegung, Hofbereich, Grünanlagen
2.6 Mietergärten
3 Ausstattung
3.1 Optischer Eindruck
3.2 Elektroinstallation
3.3 Sanitärinstallation
3.4 Grundrisse
3.5 Außenanlagen
3.6 Stellplatzsituation
3.7 Balkone
3.8 Küche mit Fenster
4 Vermietungsaspekte
4.1 Miethöhe
4.2 Nachfrage
4.3 Fluktuationsquote
4.4 Leerstand
5 Geographie des Gebäudes und Gebäudestruktur
5.1 Lage des Gebäudes
5.2 Geschossigkeit
5.3 Anzahl der Eingänge pro Gebäudekomplex
Das mögliche Ergebnis einer Portfolioanalyse ist mit der unten stehenden Tabelle und Grafik illustriert.
Das Zitat zur Immobilie an sich:
Philosophen und Hausbesitzer haben immer Reparaturen.
Wilhelm Busch (1832-1908)