Soziodemografische Analysen dienen zuallererst dazu, die Sozialstruktur innerhalb der Mieterschaft zu erfassen und mögliche künftige Segregationstendenzen mit Auswirkungen auf die vorhandene Vermietungs- bzw. Leerstandssituation rechtzeitig zu erkennen und ggf. gegenzusteuern. Über Portfolioanalysen, die den Gebäudebestand und dessen Zustand abbilden, verfügt heute nahezu jedes Unternehmen. Aber wie steht es um die eigene Mieterschaft?
Bei bisher für verschiedene Auftraggeber realisierten soziodemografischen Analysen hat sich folgende Vorgehensweise bewährt:
- Erarbeitung eines Mieterfragebogens gemeinsam mit dem auftraggebenden Unternehmen, um die zu interessierenden Problemkreise festzulegen, bzw. einzugrenzen,
- Versand der Mieterfragebögen mit einem Anschreiben des auftraggebenden Unternehmens an alle Mieter,
- Rücklauf der Fragebögen mit frankierten Rückumschlägen an das Beratungsunternehmen als (neutrale) Clearingstelle,
- statistische Analyse der zurückgeschickten Fragebögen.
Nach der statistischen Auswertung beinhaltet die verbale und grafische Darstellung der soziodemografischen Struktur innerhalb der Mieterschaft des auftraggebenden Unternehmens im Allgemeinen folgende Ergebnisse:
- Soziale und Einkommensstruktur,
- Mieterzufriedenheit mit unmittelbarer Wohnung, Wohnumfeld und Wohngebiet,
- Fortzugsneigung und Fortzugsgründe,
- Einschätzung zur Stabilität der einzelnen Wohngebiete,
- abgeleitete Handlungsempfehlungen zur Verminderung von Segregationstendenzen und zur Stabilisierung der Wohngebiete.
Der Umfang einer soziodemografischen Analyse umfasst, je nach Größe des Unternehmens, ca. 50 bis 100 Seiten und gibt detaillierte Informationen bezüglich etwa künftig weiter zu erwartender Fortzüge, damit verbundener Leerstandsentwicklung und sozialer Entmischung bzw. Polarisation der Mieterschaft. Die statistische Aussagekraft wird über Konfidenzintervalle dargestellt.
Mit den gewonnenen Informationen sollte es möglich sein, die Unternehmensstrategie entsprechend auszurichten und Präventivmaßnahmen zu ergreifen, die ihrerseits Eingang in die Unternehmensplanung finden. Die ermittelten Ergebnisse eignen sich in besonderem Maß auch für die Kommunikation mit den kreditgebenden Banken im Rahmen des Ratingprozesses. Aber auch für die Gesellschafter ist es wichtig zu wissen, WER in den eigenen Beständen wohnt und welche Befindlichkeiten unter Umständen existieren.
Die Rücklaufquoten liegen bei etwa 25 bis 65 % und variieren hinsichtlich der Größe und Struktur des Unternehmens (genossenschaftlich, privat oder kommunal), seiner Lage (großstädtisch oder ländlich geprägt) und der Altersstruktur der Mieter.
Mehr dazu finden Sie unter dem Artikel zur soziodemografischen Analyse.
Das Zitat zum Thema:
Der Mensch kennt alle Dinge der Erde, aber den Menschen kennt er nicht.
Jeremias Gotthelf (1797-1854)