Glossar Buchstabe G - Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH

Garantiezins

Der Gesetzgeber legt durch einen Garantiezins fest, welche Erträge die Lebensversicherer ihren Kunden jedes Jahr mindestens gutschreiben müssen. Dabei orientiert er sich an der durchschnittlichen Rendite von Staatsanleihen. Der garantierte Zins ist kalkulatorisch in den Tarif eingearbeitet – sog. rechnungsmäßige Zinsen. Er betrug bis 1986 3 %, zwischen 1987 und 1994 3,5 %, 1994 wurde er auf 4 % angehoben und 2000 wieder auf 3,25 % gesenkt. Der aktuelle gesetzliche Garantiezins (2005/2006) bei der Lebensversicherung beträgt 2,75 %. Eine weitere Absenkung auf nur noch 2,25 % wird durch die Assekuranz angestrebt.

Gebietskategorien im Stadtumbau

Von der Bundestransferstelle Stadtumbau Ost wurde für die Kategorisierung der Stadtumbaugebiete eine Systematik entwickelt, die sich an gängigen Definitionen orientiert. Unter dem Begriff “Gebietskategorien” wird eine in den kommunalen Stadtentwicklungskonzepten entwickelte Systematik verstanden, die abhängig vom Problemdruck teilräumlich differenzierte Entwicklungsperspektiven ausweist und darauf basierend die Art und den Umfang der Stadtumbaumaßnahmen abstimmt. Typische Gebietskategorien sind:
Konsolidierte Gebiete
Diese Gebiete weisen durch einen hohen Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum und/oder die hohe Standortqualität aktuell und perspektivisch keinen Handlungsbedarf in Bezug auf den Stadtumbau auf, sondern werden sich als “Selbstläufer” entwickeln. Sie besitzen weitgehend funktionierende städtebauliche Strukturen, die Sanierung des Wohnungsbestandes ist weit fortgeschritten, so dass hier, von Einzelstandorten abgesehen, in der Regel kein Abriss- bzw. Rückbaubedarf besteht. Es ist davon auszugehen, dass der Wohnungsbestand in diesen Gebieten konstant bleibt bzw. zunimmt. Insgesamt sind diese Gebiete durch eine hohe Attraktivität auf dem Wohnungsmarkt gekennzeichnet.
Erhaltungsgebiete
Diese Gebiete sind prägend für das Stadtbild. Zur Stabilisierung der Quartiere und zur Beseitigung von Angebotsdefiziten werden zumeist Instrumente des Besonderen Städtebaurechts eingesetzt sowie Aufwertungsmaßnahmen im Rahmen des Stadtumbaus durchgeführt. Die Erneuerung zielt hier auf die Beseitigung der Mängel und Missstände und die Stärkung vorhandener Standortpotenziale ab. Dabei sollen die Wohnfunktion gestärkt und größtenteils unter Beibehaltung bzw. Wiederherstellung der vorhandenen städtebaulichen Grundstrukturen aufgewertet werden. Abriss- und Rückbaumaßnahmen sind nur punktuell vorgesehen. Diese erfolgen jedoch in erster Linie mit dem Ziel der Aufwertung des Stadtteils und erst in zweiter Linie zur Reduzierung des Wohnungsbestandes. (Der Begriff des Erhaltungsgebiets wird hier nicht im Sinne des Besonderen Städtebaurechts nach § 172 BauGB (Erhaltungssatzung) verwendet.)
Umstrukturierungsgebiete
Diese Gebiete weisen vielfältige Substanz- und / oder Funktionsschwächen auf. Die Umstrukturierung umfasst die deutliche Reduzierung des Wohnungsbestandes bei gleichzeitiger Sicherung und Aufwertung der verbleibenden Wohnungen zum Erhalt eines funktionsfähigen Wohngebiets. Damit sind in der Regel erhebliche Eingriffe in die städtebaulichen Strukturen verbunden. Die Neuinterpretation und Herausbildung eines eigenen Stadtteilcharakters, auch unter Einbeziehung von umfangreichem Abriss, stellt eine der zentralen Herausforderungen dar.
Rückbau-/ Schrumpfungsgebiete
Angesichts der fortschreitenden Leerstände wird in diesen Gebieten eine Reduzierung der Wohnnutzung durch flächenhaften Abriss einschließlich einer entsprechenden Reduzierung der Infrastruktureinrichtungen vorgeschlagen.
Abwarte-/ Beobachtungsgebiete
Gebiete, die derzeit einen weitgehend stabilen Charakter aufweisen, aber u.a. aufgrund ihrer altersstrukturellen Bevölkerungszusammensetzung mittelfristig Handlungsbedarf erwarten lassen. In diesen Gebieten sind Abwarten, genaues Beobachten, soziale Unterstützung und ggf. auch Zwischennutzungen angezeigt.

Geburtendefizit

Das Geburtendefizit ist die Differenz zwischen der Anzahl der Lebendgeborenen und der Anzahl der Gestorbenen. In Deutschland und den anderen (europäischen) Industrieländern, aber auch in Japan ist dieses Defizit in den letzten Jahren stetig angestiegen.

GEFMA Deutscher Verband für Facility Management

GEFMA ist dieAbkürzung für “German Facility Management Association” (Deutscher Verband für Facility Management – www.gefma.de) Der Verein GEFMA wurde 1989 gegründet. Zu seinen Mitgliedern zählen Anwender, Anbieter, Investoren, Berater und Wissenschaftler aus dem Bereich Facility Management.
GEFMA setzt sich für die professionelle Bewirtschaftung von Gebäuden und Liegenschaften ein. Ziel der GEFMA ist es, bei Eigentümern, Betreibern und Nutzern von Immobilien das Interesse am Facility Management zu wecken und von seinen Vorteilen zu überzeugen. GEFMA definiert FM-Qualitätsstandards in den GEFMA-Richtlinien. Zahlreiche Hochschulen und private Bildungsträger bilden nach von GEFMA entwickelten und zertifizierten Lehrinhalten aus. Bundesweit bietet GEFMA in Regionalkreisen Mitgliedern und Nicht-Mitgliedern Fachinformationen und persönlichen Erfahrungsaustausch.
Vergleiche dazu auch Ausgesuchte Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik der GIF Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. und Ausgesuchte Begriffe und Definitionen zum Büromarkt. Kurzfassungen zur Mietflächenberechnung finden sich für Büroflächen unter GIF MF-B und für Handelsflächen unter GIF M-H.

Geislinger Konvention

Vertreter aus den wohnungswirtschaftlichen Landesverbänden und dem GdW haben unter Leitung von Prof. Bach vom Studiengang Immobilienwirtschaft der FH Nürtingen die “Geislinger Konvention” eingeführt, nach der Betriebskosten detailliert ermittelt und verglichen werden können. Ziel ist es, Objekte gleichen Bautyps miteinander zu vergleichen, Gebäude mit überdurchschnittlich hohen Kosten zu erkennen und Einsparpotenziale aufzuzeigen. Mit der “Geislinger Konvention” haben sich die Beteiligten auf eine einheitliche betriebliche Kostenerfassung geeinigt. Die am Betriebskostenkatalog der II. Berechnungsverordnung orientierte Untergliederung der einzelnen Kostenarten stellt sicher, dass alle Wohnungsunternehmen, die ihre Betriebskosten buchhalterisch auf diese Weise erfassen, sich am Betriebskosten-Benchmarking beteiligen können. Die Homepage der www.geislinger-konvention.de findet sich unter diesem Link.

Gemeinschaftseigentum

Als Gemeinschaftseigentum wird das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, bezeichnet. Dazu gehören bspw. Fahrradkeller, Wäschetrockenraum,
Treppenhäuser etc., aber auch das Grundstück, das Dach, die Fundamente, tragende Wände, Außenwände, der Kamin (auch wenn dieser durch die Wohnung geht) usw.

Gentrifikation

Gentrifikation bezeichnet den Prozess der qualitativen Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete in Verbindung mit dem Austausch der dortigen Wohnbevölkerung. Merkmal dieser Gentrifikation ist vor allem der schnelle Austausch statusniedrigerer durch statushöhere Bevölkerung in meist ehemaligen Arbeiterwohnquartieren oder in zuletzt von Arbeitern bewohnten Gebieten. Dieser Vorgang ist verbunden mit einer architektonischen Aufwertung des Wohnungsbestandes durch Renovierungen und Modernisierungen sowie der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Die Gentrifikation umfasst damit auch eine (Re-) Investition in den Gebäudebestand sowie eine Verbesserung der Infrastruktur in dem betroffenen Gebiet. Diese Veränderungen gehen einher mit Mietpreiserhöhungen bei gleichzeitiger Verdrängung der bisherigen Bewohner.

Genussschein

Begriff, Inhalt und Umfang von Genussrechten sind gesetzlich nicht geregelt. Es gibt aber eine Reihe von Standards. Die Stellung von Genussscheinen liegt zwischen Aktien und Anleihen. Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter, wenn das Kapital dem Unternehmen langfristig oder unbegrenzt zur Verfügung steht und der Genussscheininhaber an Gewinn und Verlust der Gesellschaft beteiligt ist. Die Ausschüttungen auf Genussrechtskapital werden steuerlich als Ausschüttungen auf Fremdkapital behandelt. Ein Genussschein beinhaltet keine Mitgliedschaftsrechte (z. B. Stimmrecht auf der Hauptversammlung). Durch diese Standards haben die Eigenschaften eines Genussscheins sehr große Spielräume. Ihre Extreme sind die aktienähnlichen und anleihenähnlichen Genussscheine. Genussscheine können von Unternehmen jeder Rechtsform ausgegeben werden. Größere Emissionen werden regelmäßig zum Börsenhandel eingeführt. Im Insolvenzfall eines Genussrechte emittierenden Unternehmens werden die aus Genussscheinen erwachsenden Forderungen nur nachrangig bedient. Wegen dieses Risikos werden Genussscheine i.A. in Abhängigkeit von der Bonität des Emittenten deutlich höher verzinst als bspw. grundpfandrechtlich gesicherte Anleihen. Mehr dazu hier.

Geriatrie

Altersheilkunde bzw. die Lehre von der Bedeutung und der Behandlung der Krankheiten alter und alternder Menschen, wobei in besonderem Maße die Umstände berücksichtigt werden, die typischerweise viele Krankheitsabläufe bei älteren Menschen komplizieren. Vergleiche dazu auch Gerontologie.

Gerontologie

Lehre und Wissenschaft vom Alter und dem Altern an sich, die sich mit den somatischen, psychischen und sozialen Vorgängen des Alterns beschäftigt. Vergleiche dazu auch Geriatrie.

Gesamtbank-Value-at-Risk (GbVaR)

Das Ziel des modernen Risikomanagements einer Bank besteht darin, die Aggregation aller Risiken in einer einzigen Kennzahl, nämlich dem Gesamtbank-Value-at-Risk zusammenzufassen. Wichtig ist dabei, die Abhängigkeiten zwischen den verschiedenen Risikokategorien mathematisch und statistisch korrekt zu beschreiben. Letztlich bildet der GbVaR die Grundlage für eine risikoadjustierte Banksteuerung als Voraussetzung, die Risikotragfähigkeit insgesamt abzuschätzen. Die Risikoaggregation erfolgt im Allgemeinen in vier Teilschritten:

>>>Zuordnung der Risikopositionen zu den verschiedenen Risikokategorien, wie Markt-, Adress- oder operationelles Risiko,
>>>Aggregation der Einzelrisiken in der jeweiligen Risikokategorie unter Berücksichtigung von Portfolioeffekten und damit verbundenen Korrelationen,
>>>Zusammenfassung der voraggregierten Risikowerte je Risikoart zum Gesamtbankrisiko.

Die Gesamtbank-Risikoposition ergibt sich dabei aus der strategischen Ausrichtung der Bank und den damit verbundenen Geschäften.

Geschäftsbesorgungsvertrag

Unter einem Geschäftsbesorgungsvertrag versteht sich ein Dienst- oder Werkvertrag nach §§ 611 und 631 BGB, durch den sich der Geschäftsbesorger zur entgeltlichen Besorgung eines ihm von dem Auftraggeber übertragenen Geschäfts nach § 675 BGB verpflichtet.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Begriff aus dem Baurecht (BauNVO, § 20) und gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der Bebauung auf einem Grundstück zur Fläche des Grundstückes maximal sein darf. Ist die GFZ von 10,8 dürfen sich auf einem Grundstück mit 1.000 qm Fläche maximal 10,8 x 1.000 qm =10.800 qm Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden. Beträgt die GRZ 0,5, so entstehen 10.800 qm : 500 qm = 21,6 (gerundet 22) Vollgeschosse.

Gesetz zur Neuregelung des Mindestkapitals der GmbH

Die Gründe für die Neuregelung lagen in der angestrebten Harmonisierung des europäischen Binnenmarktes vor dem Hintergrund der Rechtssprechung des EuGH. Geplant war die Absenkung des Mindeststammkapitals einer GmbH auf 10.000 € und die ergänzende Angabe der Höhe des gezeichneten Stammkapitals auf den Geschäftsbriefen der GmbH. Aufgrund der späteren Neuwahlen wurde der Entwurf nicht weiter verfolgt.

Gewährträgerhaftung

Im Gegensatz zu den Privatbanken unterliegen die öffentlich-rechtlichen Institute besonderen bislang unbefristeten Haftungsgarantien:

Anstaltslast – Verpflichtung der öffentlichen Hand, die zur Aufgabenerfüllung notwendigen Mittel zur Verfügung zu stellen.
Gewährträgerhaftung – Sicherungsmechanismus für den Fall, dass ein Geldinstitut seinen Verpflichtungen aus eigenen Mitteln nicht nachkommen kann.

Eine typische Regelung (§ 39 Abs. 3 WestLB-Gesetz) lautet: “Die Gewährträger haften für die Verbindlichkeiten der Bank nach Maßgabe der Satzung. Eine Inanspruchnahme der Gewährträger ist jedoch erst möglich, wenn eine Befriedigung aus dem Vermögen der Westdeutschen Landesbank Girozentrale nicht zu erlangen ist. Die Gewährträger stellen sicher, dass die Bank ihre Aufgaben erfüllen kann (Anstaltslast)”. Die Gewährträgerhaftung wurde zumindest seit 1830 noch nie in Anspruch genommen. Dennoch war diese Staatshaftung bisher der wesentliche Grund für die gute Bonitätseinstufung der Landesbanken durch Ratingagenturen und damit für sehr günstige Refinanzierungskosten. Obwohl eine grundsätzliche Abschaffung der Anstaltslast und Gewährträgerhaftung erfolgt, ergibt sich ein Bestandsschutz für Altgeschäfte (Grandfathering I) und eine Übergangsregelung für Neugeschäfte (Grandfathering II). Für Altgeschäfte während der Grandfathering I bleibt es somit bei der Anknüpfung des Ratings an das entsprechende Rating des Bundeslandes. Eine Kreditverschlechterung ist zwar nicht ausgeschlossen, kann jedoch nicht allein durch das Entfallen der Staatshaftung eintreten. Im Rahmen des Grandfathering wird zu berücksichtigen sein, dass bei einer (wesentlichen) Veränderung der alten Kreditkonditionen, einer nachträglichen Verlängerung der Vertragslaufzeit sowie im Fall von revolvierenden Krediten die Staatshaftung auch für Altfälle gefährdet ist. Für langfristige Kreditgeschäfte verteuern sich die Refinanzierungskosten somit ab sofort, für kurzfristige, d.h. vor 2015 endende Darlehen spätestens mit dem 18. Juli 2005 (Ablauf Grandfathering II). Der historische Kompromiss hat Auswirkungen sowohl im Garantie- wie im Kreditgeschäft der Landesbanken. Da die Landesbanken anders als die örtlichen Sparkassen sich regelmäßig nicht über Einlagengeschäfte sondern am Kapitalmarkt refinanzieren, wird die langfristige Darlehensgewährung mangels Refinanzierungsmöglichkeit gegenwärtig erheblich erschwert.
Weitergehende und längerfristige Änderungen ergeben sich, soweit die Landesbanken zukünftig als Akkreditivbank, Letter of Credit Provider, Erfüllungsübernehmer (PUA Bank) o.Ä. fungieren. Das öffentlich-rechtliche Bankensystem in Deutschland besteht aus den Landesbanken auf internationaler und den Sparkassen auf lokaler Ebene. Gestützt werden die Landesbanken und Sparkassen durch öffentliche Gebietskörperschaften (bei den Landesbanken das jeweilige Land und bei den Sparkassen der Landkreis bzw. die Stadt oder Gemeinde) welche als Gewährträger auftreten. Mit der sich daraus verbundenen Gewährsträgerhaftung übernehmen die öffentlichen Gebietskörperschaften die Garantie für den Bestand der jeweiligen Sparkasse bzw. Landesbank. Darüber hinaus sind alle Sparkassen und Landesbanken von der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH gesichert.
Allerdings entfiel die Gewährsträgerhaftung der Sparkassen zum 15.07.2005, womit sich in der Regel die Refinanzierungskosten verteuerten und die zu gebenden Sicherheiten für Kredite erhöht wurden.

Gewinn- und Verlustrechnung

Gewinn- und Verlustrechnung ist die Gegenüberstellung von Aufwand und Ertrag einer Rechnungsperiode und ermöglicht dadurch die Ermittlung von Überschüssen bzw. Gewinn oder Verlust. Sie ergänzt die Bilanz und ist Teil des Jahresabschlusses.

Ghost Negotiation

“Geistverhandler” als externer Dienstleister für besonders schwierige Verhandlungsfälle, wenn die Trennung zwischen den Unterhändlern und den Entscheidungsträgern sinnvoll erscheint. Die Rolle des Ghost Negotiators besteht darin, den Verhandlungsgegner zu analysieren, Schwächen aufzudecken und eine (Gegen-)Verhandlungsstrategie zu entwickeln. Danach wir der Ghost Negotiator die Unterhändler seines Auftraggebers trainieren und als unsichtbarer Coach in den weiteren Verhandlungen begleiten.

GIF Gesellschaft f. immobilienwirtsch. Forschung

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet. Ziel ist, in Deutschland ein Kontaktnetz zwischen den Marktteilnehmern sowie ein Informations- und Diskussionsforum für Fragestellungen von gemeinsamem Interesse zu etablieren bzw. zu befördern. Dabei sollen Lehre und Forschung im Fachgebiet Immobilienökonomie und verwandten Disziplinen unterstützt werden. Davon sollen alle Marktteilnehmer profitieren, was letztlich der Branche zu höherem Ansehen verhilft. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. vertritt einen interdisziplinären Ansatz und strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an. Dies geschieht vor allem in Arbeitskreisen, die zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen und zur Verbesserung der Markttransparenz beitragen.
Vergleiche dazu u.a. Ausgesuchte Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis 8 Einzelhandel und Immobilienwirtschaft und Ausgesuchte Begriffe und Definitionen zum Büromarkt. Kurzfassungen zur Mietflächenberechnung finden sich für Büroflächen unter GIF MF-B und für Handelsflächen unter GIF M-H.

GIF MF-B Mietflächenberechnung für Büroraum

Die GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) hat Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen in gewerblichen Objekten erarbeitet. Die Richtlinien formulieren eine Vorgehensweise für die Berechnung der Mietflächen und versuchen einen einheitlichen Standard zu schaffen. Sinn der Richtlinien ist es, durch die Festlegung kurzer und präziser Definitionen die genaue Ermittlung und Beschreibung der Mietflächen zu ermöglichen.
MF-B Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum
Die vertraglich zugewiesene Mietfläche setzt sich – entsprechend ihrer unterschiedlichen Art der Nutzung – aus zwei Klassen zusammen: in Flächen mit exklusivem oder mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht. Für die Ermittlung sind die lichten Maße zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, ohne Berücksichtigung von Sockelleisten und Schrammborden anzusetzen. Örtliche Einbauten wie Heizkörper, Induktionsgeräte, etc. bleiben unberücksichtigt. Alle Flächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Raumhöhe zwischen 1,50m und 2,30m sind getrennt zu ermitteln und gesondert anzugeben.
1. Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht
Anhand getrennter Ermittlung sind folgende Flächenanteile einzeln auszuweisen:
Hauptnutzfläche HNF
Nebennutzfläche NNF
Verkehrsfläche VF
Funktionsfläche FF
Konstruktions-Grundfläche KGF
Für Stellplätze die Tiefgaragenfläche mit Anzahl der Stellplätze, sowie die Anzahl der Stellplätze im Außenbereich.
Des weiteren Flächen, die der Hauptnutzung des Mieters nicht unmittelbar dienen; wie Loggien, Balkone, Atrien und ähnliche Flächen, Flächen, deren Raumhöhe mehr als 1,50m und weniger als 2,30m beträgt.
2. Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht
Sie errechnet sich im Wesentlichen aus der Verkehrsfläche, aber nur insoweit, wie sie von mehreren Mietern gemeinschaftlich genutzt wird. Anhand getrennter Ermittlung sind folgende Flächenanteile einzeln auszuweisen:
Aus der Haupt- und Nebennutzfläche:
Räume, für die eine gemeinschaftliche Nutzung vorgesehen ist, wie Sanitärräume,
Personalaufenthaltsräume usw.
Aus der Verkehrsfläche:
Eingangshallen, Aufzugsvorräume, Erschließungsflure usw.
Nicht zu den Mietflächen zählen:
Treppenläufe/Treppenpodeste,
Aufzugsschächte,
Notausgänge,
Fluchtbalkone,
Hausanschlussräume,
Heizungsräume,
Haustechnikräume,
Aufzugs- oder Förderanlagen,
begehbare Schächte,
Räume, die dem zivilen Bevölkerungsschutz dienen,
die Grundflächen von ortsgebundenen Wänden, Stützen, Pfeilern
des weiteren Flächen, deren lichte Raumhöhe 1,50m oder weniger beträgt.
Vergleiche dazu auch Ausgesuchte Begriffe und Definitionen zum Büromarkt der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

GIF MF-H Mietflächenberechnung für Handelsraum

MF-H Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum
Die vertraglich zugewiesene Mietfläche setzt sich aus zwei Mietflächenarten zusammen. Zum einen handelt es sich um Flächen, die ausschließlich vom Mieter d.h. exklusiv vom Mieter genutzt werden und zum anderen um gemeinschaftlich genutzte Flächen, die von mehreren Mietern genutzt werden.
Die Mietfläche wird durch eine Mietflächenbegrenzungslinie zeichnerisch ausgewiesen. Die Messebene befindet sich in Fußbodenhöhe, d.h. Oberfläche (-kante) des Fertigfußbodens OKFFB ohne Berücksichtigung von Sockelleisten, Schrammborden usw. Die Höhe des vermieteten Raumes wird begrenzt durch die Oberfläche (-kante) des Fertigfußbodens und die Unterfläche (-kante) der abgehängten Fertigdecke (UKAFD) (=lichter Raum). Gemäß den bauordnungsrechtlichen Regeln und DIN-Normen sind die darin geforderten lichten Räume flächenmäßig auf Anforderung getrennt auszuweisen.
Die Flächen unterscheiden sich in Flächenarten nach DIN 277 in:
Hauptnutzfläche HNF,
Nebennutzfläche NNF,
Funktionsfläche FF,
Verkehrsfläche VF,
Konstruktions-Grundfläche KGF
und Luftgeschossfläche.
Neben der getrennten Flächenausweisung ist der Aufteilungsschlüssel anzugeben, nach dem die anteilige Zurechnung der gemeinschaftlich genutzten Flächen erfolgen soll. Als Schlüssel können z.B. die Anzahl der Mieteinheiten oder das Verhältnis der einzelnen Mietflächen zur gesamten Mietfläche des Objektes dienen.
Flächen für Werbegemeinschaften und Center-Management können über den vorgenannten Schlüssel direkt oder über die Nebenkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter verteilt bzw. zugerechnet werden.
Vergleich dazu auch: Ausgesuchte Begriffs- und Lagedefinitionen der Einzelhandelsanalytik der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Arbeitskreis 8 Einzelhandel und Immobilienwirtschaft

Ginnie Mae

Ginnie Mae ist in den USA die populäre Bezeichnung für die Government National Mortgage Association (GNMA), deren Hauptaufgabe die Bereitstellung von billigen Krediten für Hauskäufer und Hausbauer ist. Vergleiche dazu auch Freddy Mac. 2008 geriet das Unternehmen ebenso wie der Konkurrent Fannie Mae aufgrund der Immobilienkrise in den Vereinigten Staaten in finanzielle Schwierigkeiten. Am 13. Juli 2008 kündigte die US-Regierung an, Freddie Mac und Fannie Mae mit Krediten und Aktienkäufen in Milliardenhöhe zu stützen, um einen Bankrott der beiden Bankhäuser zu verhindern. US-Senat und US-Repräsentantenhaus haben dies am 23. Juli in den Grundsätzen genehmigt. Am 7. September 2008 übernahm die zuständige Aufsichtsbehörde Federal Housing Finance Agency (FHFA) die Kontrolle über Freddie Mac und Ginnie Mae.

Gleichbehandlungserklärung

Die Gleichbehandlungserklärung ist eine Verpflichtung des Kreditnehmers, seine bestehenden Unternehmensbeteiligungen nicht zu veräußern oder zu belasten und anderen Kreditgebern keine neuen Sicherheiten zu bestellen.

Gleitender Neuwert

In der Wohngebäudeversicherung handelt es sich hier um das hauptsächlichste Verfahren zur Bestimmung des Wertes der Immobile und darauf aufbauend der Versicherungsprämie. Die Versicherungsprämie nach dem Gleitenden Neuwert wird auf der Grundlage des Versicherungswertes von 1914 berechnet. Bei der Ermittlung des Gleitenden Neuwertes sind bspw. Eigenleistungen, Gebühren und Honorare zu den reinen Baukosten zu addieren und ergeben den Neubauwert des Jahres X. Der Bauindex des Jahres X wird jährlich vom Statistischen Bundesamt festgelegt. Der Gleitende Neuwert ergibt sich dann aus der Formel: Neubauwert des Jahres X dividiert durch Baupreisindex des Jahres X * 100 = Versicherungssumme von 1914. Besondere praktische Bedeutung erlangt der Gleitende Neuwert dadurch, dass er als einzige Wertermittlungsmethode die Gefahr einer Unterversicherung des Gebäudes zuverlässig ausschließt. Danach haftet der Versicherer bei Vereinbarung der Versicherungssumme 1914 im Schadenfall unbegrenzt. Andere Wertermittlungsmethoden nach dem gemeinen Wert, dem Neuwert und dem Zeitwert sind in der Praxis von untergeordneter Bedeutung und finden nur dort Verwendung, wo der gleitende Neuwert zu einer offensichtlichen Überversicherung führen würde.

Globalgrundschuld

Global Macro Strategy

Anlagestrategie von Hedge Fonds unter Einsatz von Finanzinstrumenten wie Futures und Optionen in den Bereichen Währungen, Rohstoffe, Zinsen und Aktienindizes, festverzinsliche Produkte etc.

Globalzession

Spezielle Form der in der Gesamtheit übereigneten Forderungen als Sicherungsinstrument für einen Bankkredit. Bei der Globalzession werden im Gegensatz zur Mantelzession nicht nur gegenwärtige, sondern auch zukünftige Forderungen übereignet. Eine der Bank vorzulegende Debitorenliste dient hierbei nur der Kontrolle. Vergleiche dazu auch Zession.

Glokalisierung

Der Begriff der Glokalisierung ist ein Kunstwort und verbindet Globalisierung und Regionalisierung miteinander.
Die Glokalisierung kennzeichnet dabei den Trend hin zu einer globalen Vermarktung von Produkten und Dienstleistungen sowie einer globalen Anpassung der Standards einhergehend mit einer verstärkten Berücksichtigung lokaler und regionaler Besonderheiten. Sie steht somit für die Überlagerung von globalen und lokalen Entwicklungen, die durch weltweite Austauschprozesse erzeugt werden.

GMP-Vertrag

Der GMP-Vertrag als Variante des klassischen Global-Pauschalvertrags findet seine Anwendung vorwiegend bei komplexen Projekten mit derzeit unvollständigem Planungsstand. Dem Generalunternehmer (GU) werden neben der reinen Werkleistung auch Planungsleistungen übertragen. Vertragsgegenstand sind alle Werkleistungen und Dienste, die für die schlüsselfertige, funktionstüchtige und mängelfreie Erstellung des Projektes erforderlich sind, sodass die im Bauvertrag, in den Baugenehmigungen und ggf. im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungen gewährleistet sind. Die Kostensicherheit für den Bauherrn gewährleistet der durch den GMP-Auftragnehmer garantierte Deckelpreis. Der eindeutigen Definition des Leistungsumfangs kommt beim GMP-Vertrag die gleiche Bedeutung wie beim klassischen Global-Pauschalvertrag zu. Durch das Value-Engineering-Anreizkonzept soll der GU somit auch am wirtschaftlichen Ergebnis des Bauprojektes partizipieren, indem Vergabe- und Optimierungsgewinne nach Schlussrechnung der Subunternehmer mit einem zuvor vertraglich festgelegten Schlüssel zwischen ihm und dem Bauherrn aufgeteilt werden. Dieses Bonussystem erfordert eine offene Abrechnung des variablen Pauschalanteils mit gläsernen Taschen . Im partnerschaftlichen Sinn des GMP-Vertrags ist die endgültige Aufteilung des Vergabegewinns nicht je Vergabeeinheit, sondern nach Betrachtung des variablen Anteils als Ganzes vorzunehmen.

Going-concern-Prinzip

Going-concern-Prinzip Teil der GoB, nach dem von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit auszugehen ist, es sei denn, es stehen tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten dagegen, § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB.
Dieses Prinzip hat insbesondere auf die Bewertung wesentlichen Einfluss, weil sonst die erwarteten Liquidationswerte (ggf. abzgl. noch entstehender Kosten für Veräußerung, Dekontamination u. dgl.) anzusetzen sind.

Grünvolumenzahl GVZ

Als Grünvolumenzahl wird das Produkt von vegetationsbestandener Fläche * Vegetationshöhe verstanden.
Beispiele:
Eine Wiese von 100 m und ca. 0,05 m Höhe ergibt als Grünvolumen von 5 m .
Eine Strauchpflanzung von 100 m und ca. 0,76 m Höhe ergibt ein Grünvolumen von 76 m .
Eine Waldstück mit Strauchunterpflanzung von 100 m und ca. 10 m Gesamthöhe ergibt ein Grünvolumen von 1.000 m .

Grundbuch

Nach § 3 Grundbuchordnung (GBO) erhält jedes Grundstück im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt. Die Amtsgerichte sind als Grundbuchämter für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte wie z.B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.

>>>Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschaftsverhältnisses (beispielsweise “in Erbengemeinschaft” oder “als Gesellschafter bürgerlichen Rechtes”), und die Grundlagen der Eintragung.
>>>Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke usw.)
>>>Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Grunderwerbssteuerbefreiung

Die Grunderwerbssteuer ist für den Erwerb von unbebauten und bebauten Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen und Rechten an Grundstücken/Gebäuden zu zahlen. Der Steuersatz beträgt zur Zeit einheitlich
3,5 % des Kaufpreises. Die Bemessungsgrundlage bezieht sich auf den Kaufpreis des Grundstücks sowie ein eventuell darauf errichtetes Gebäude, so dass beim Erwerb des Objektes die zu zahlende Steuer auf Grundlage des Gesamtkaufpreises ermittelt wird. Grunderwerbssteuerbefreit sind Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten und nahen Verwandten, Erbfälle und Schenkungen sowie der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (mit einer Freigrenze bis 2.500 €). Darüber hinaus hat die Europäische Kommission die von Bundestag und Bundesrat beschlossene zeitlich befristete Aussetzung der Grunderwerbssteuer bei Fusionen ostdeutscher Wohnungsunternehmen am 1.12.2004 genehmigt. Alle Fusionen im Zeitraum vom 1.1.2004 bis 31.12.2006 werden von dieser Grunderwerbssteuerfreistellung begünstigt. Damit können Wohnungsunternehmen, die durch Leerstände und Abriss im Rahmen des Stadtumbaus Ost erheblich ökonomisch belastet werden, durch Zusammenschluss wieder zu betriebswirtschaftlich effizienten und zukunftsfähigen Unternehmensgrößen gelangen. Dies stärkt auch die Investitionskraft für die Anpassung an die veränderten Märkte und Wohnansprüche. Bislang wirkte die extrem hohe Grunderwerbsteuerlast bei einer beabsichtigten Fusion prohibitiv. Das Gesetz musste in seiner Ursprungsfassung nach Bedenken der EU-Kommission geändert und erneut den parlamentarischen Gesetzgebungsweg durchlaufen, der mit dem Bundesratsbeschluss vom 26.11.2004 abgeschlossen wurde.

Grundflächenzahl (GRZ)

Grundflächenzahl (GRZ) ist ein Begriff aus dem Baurecht (BauNVO, § 19) und gibt den prozentualen Anteil eines Grundstücks an, der überbaut werden darf. Ist die GRZ des Grundstücks 0,25, so dürfen maximal 25 % der Fläche bebaut werden. Siehe auch GFZ.

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind Kreditsicherheiten, die durch Verpfändung von unbeweglichem Vermögen entstehen. Sie haben eine besondere Bedeutung bei der Sicherung langfristiger Kredite, da Grundstücke als sehr wertbeständig gelten. Aber es können auch kurzfristige Kredite auf diese Weise gesichert werden. Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek und die Grundschuld. Weiterhin existiert die Rentenschuld, die allerdings zum Zwecke der Kreditsicherung keine nennenswerte Bedeutung besitzt.
Der Gläubiger dieser Grundpfandrechte kann seine Forderung im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks durchsetzen. Das Grundpfandrecht entsteht durch die Eintragung in das Grundbuch des betreffenden Amtsgerichtsbezirks, in die dritte Abteilung.

Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB)

werden im HGB mehrfach zitiert:
>>>Nach § 238 Abs. 1 HGB hat der Kaufmann beim Führen seiner Bücher die Handelsgeschäfte und die Lage seines Vermögens nach den Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) ersichtlich zu machen.
>>>Der Jahresabschluss ist nach § 243 Abs. 1 HGB nach den Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) aufzustellen.
>>>In § 264 Abs. 2 HGB hat der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Kapitalgesellschaft zu vermitteln.
Grundsatz der Bilanzklarheit
Nach § 243 Abs. 2 HGB ist der Jahresabschluss klar und übersichtlich aufzustellen: den Inhalt kennzeichnende Postenbezeichnung i.V.m. einer sachgerechten Postenaufgliederung in Bilanz und GuV sowie Angaben über die angewandten Bewertungsmethoden und Angaben über Abweichungen gegenüber dem Vorjahr.
Grundsatz der Richtigkeit und Willkürfreiheit
Nach § 243 Abs. 1 HGB: eine Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft erfordert die willkürfreie Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften.
Grundsatz der Vollständigkeit
Der Grundsatz der Vollständigkeit betrifft den vollständigen Ausweis sämtlicher Aktiva und Passiva sowie der Aufwendungen und Erträge nach § 246 HGB.
Grundsatz der Bilanzkontinuität
Der Grundsatz der Bilanzkontinuität erfasst verschiedene Aspekte und dient der Vergleichbarkeit von Jahresabschlüssen. Zu den Teilaspekten zählt zunächst die Forderung nach Ausweisstetigkeit, die in § 265 Abs. 1 HGB genannt ist. Danach ist die einmal gewählte Form der Darstellung der Bilanz und GuV beizubehalten.
Grundsatz der Wesentlichkeit
Der Grundsatz der Wesentlichkeit findet sich implizit in § 265 Abs. 7 HGB. Danach sind Zusammenfassungen in der Gliederung zulässig, wenn die Positionen nicht wesentlich sind.
Konzeptionelle Grundsätze
Zu den konzeptionellen Grundsätzen zählen der Grundsatz der Einzelbewertung, das Stichtagsprinzip, der Grundsatz der Unternehmensfortführung sowie das Anschaffungswertprinzip.
Grundsatz der Einzelbewertung und Stichtagsprinzip
Der Grundsatz der Einzelbewertung findet sich in § 252 Abs.1 Nr. 3 HGB. Er umfasst die Bewertung zum Abschlussstichtag und damit das Stichtagsprinzip sowie die Einzelerfassung von Vermögensgegenständen und Schulden.
Grundsatz der Unternehmensfortführung (Going Concern)
Der Grundsatz der Unternehmensfortführung beinhaltet, dass bei der Bewertung die Fortsetzung der Unternehmenstätigkeit zu unterstellen ist, solange keine gegenteiligen Erkenntnisse vorliegen.
Anschaffungswertprinzip
Nach dem Anschaffungswertprinzip sind Vermögensgegenstände höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Das Anschaffungswertprinzip ist in § 253 Abs. 1 HGB enthalten.
Grundsätze der Periodisierung und der vorsichtigen Gewinnermittlung
Unter diese Gruppe von GoB fallen insbesondere das Vorsichtsprinzip, das Realisations- und Imparitätsprinzip.
Periodisierungsprinzip
Gem. § 252 Abs. 2 Nr. 5 HGB sind Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres unabhängig von dem Zeitpunkt der entsprechenden Zahlung im Jahresabschluss zu erfassen.
Vorsichtsprinzip
Nach § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB ist der Grundsatz der Vorsicht einzuhalten, insbesondere ist das Realisationsprinzip zu beachten und sind erkennbare Risiken und drohende Verluste zu berücksichtigen, selbst wenn diese erst nach dem Bilanzstichtag bekanntgeworden sind.
Realisationsprinzip
Das Realisationsprinzip ist in § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB fixiert. Es ist Bestandteil der vorsichtigen Bilanzierung. Danach sind nur die am Abschlussstichtag realisierten Gewinne auszuweisen.
Imparitätsprinzip
Das Imparitätsprinzip ist in § 252 Abs. 1 Nr. 4 1. Halbsatz HGB enthalten. Danach sind alle vorhersehbaren, auch noch nicht realisierten Risiken und Verluste aus einzelnen Geschäften, die bis zum Bilanzstichtag entstanden sind, zu berücksichtigen.

Grundschuld

Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Die Grundschuld wird als dingliches Recht in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch, d. h. sie sind nicht an den Bestand einer bestimmten Forderung (beispielsweise ein bestimmtes Darlehen) gebunden und können für sich allein übertragen werden. Daher können Grundschulden nicht nur für einzelne Forderungen, sondern auch für mehrere, auch zukünftige Verbindlichkeiten als Sicherung dienen. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden in der Regel Zinsen und Nebenleistungen eingetragen und der jeweilige Eigentümer muss sich nach § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in Höhe des Grundschuldbetrages auch der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen.

Grundschuldtrading

Diese Betrugsform wird auch als “Wertdifferenzgeschäft” bezeichnet und richtet sich an Immobilieneigentümer, deren Immobilien mit Grundschulden belastet sind, deren Höhe unter deren tatsächlichem Wert liegt. Diese Differenz soll durch “Wertdifferenzgeschäfte” gehoben und gewinnbringend angelegt werden.
Der Eigentümer wird daraufhin veranlasst – u.U. nach einer vorhergehenden Verkehrswertermittlung – über den Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und valutierender Darlehenshöhe eine Eigentümergrundschuld einzutragen und sich den Grundschuldbrief aushändigen zu lassen.
Im nächsten Schritt soll ein Darlehen bei einer Bank aufgenommen werden, dass sofort wieder in lukrativen Wertpapiergeschäften angelegt wird. Dabei wird mit Fachbegriffen wie derivativen Anlageprodukten, Null-Kupon-Anleihen von Emittenten mit mindestens AA+ Bonität geworben usw. Die dabei zu erzielenden Gewinne sollen nicht nur für Zins und Tilgung des neu aufgenommenen Kredites bis zu dessen vollständiger Rückzahlung reichen; es soll darüber hinaus nicht der vollständige Kreditbetrag angelegt werden, sondern ein Teil soll als “working capital” vom Immobilieneigentümer zur freien Disposition genutzt werden können. (Die versprochenen risikoarmen oder risikolosen Wertpapiergeschäfte, deren Renditen deutlich über den Aktivzinsen bei Krediten liegen sollen, sind im Übrigen ebenso häufig anzutreffen, wie es des Müller´s Tochter gelungen ist, Stroh zu Gold zu spinnen.)
Der Vermittler bietet nun einen Full-Service-Vertrag an, in dem ihm die komplette Abwicklung des Geschäftes als Treuhänder per Vollmacht übertragen wird. Planmäßig wird danach bei einer Bank ein Kredit beantragt und auf das Konto des Vermittlers ausgezahlt; der Grundschuldbrief wird als Sicherheit hinterlegt…
Auch wenn der Vermittler mit dem Geld verschwindet, wird die Bank auf die Zahlung der Kreditraten bestehen und notfalls die vorliegenden Sicherheiten verwerten.

Grundschuldverzinsung

Bei Grundschuldbestellungen werden regelmäßig Zinsen vereinbart, die die Grundschuld als verzinsliche Forderungen qualifizieren. Die Grundschuldzinsen werden in der Regel formularmäßig vorgegeben. Der Anspruch auf sie ist ebenso wenig akzessorisch wie der Anspruch auf die Grundschuldsumme. Grundschuldzinsen sichern die durch die Sicherungsabrede umschriebene Forderung. Mit den Grundschuldzinsen kann der Gläubiger der Grundschuld daher auch die gesicherte Hauptforderung oder Kosten abdecken. Grundschuldzinsen führen zu einer planmäßigen Übersicherung. In der Zwangsversteigerung können laufende Zinsen sowie die rückständigen Zinsen der letzten zwei Jahre mit dem Rang der Grundschuld geltend gemacht werden (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Zu den laufenden Zinsen gehören nicht nur die während der laufenden Zinsperiode anfallenden Zinsen, sondern auch die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen sowie alle danach noch fällig werdenden Zinsen (§ 13 Abs. 1 ZVG). Die Fälligkeit der Grundschuldzinsen ist in den üblichen Grundschuldbestellungsurkunden meist dahingehend geregelt, dass sie jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten und damit fällig sind.

Die bisherige Verfahrensweise könnte jedoch im Zweifelsfall unter Verweis auf nachstehendes Urteil eine neue Wertung erfahren: Nach § 197 BGB verjähren Zinsansprüche in vier Jahren. Entgegen seiner früheren Rechtsprechung wendet der Bundesgerichtshof (BGH) diese Vorschrift nun auch auf vereinbarte Verzinsungen von Grundschulden an, die ein Grundstückseigentümer zur Sicherung einer Forderung – meist einer Darlehensforderung der Bank – zu Gunsten seines Gläubigers eintragen lässt. Die bisherige BGH-Rechtsprechung führte dazu, dass sich angesichts oft vereinbarter Zinsen von 15 % der Sicherungsumfang der Grundschuld in weniger als 7 Jahren verdoppelte. Dies – so die BGH-Richter in ihrer Entscheidung – widerspreche dem Gedanken des
§ 197 BGB, der ein möglicherweise existenzbedrohendes Anwachsen von Schulden durch auflaufende Zinsen gerade verhindern wolle. Urteil des BGH vom 28.09.1999 XI ZR 90/98

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