Das Eduard-Pestel-Institut erstellt als Dienstleister für Kommunen, Unternehmen und Verbände verschiedene Recherchen, Analysen, Befragungen und Modellrechnungen in den Bereichen Wohnungsmärkte, Regionalwirtschaft, Kommunalentwicklung und Demografie. Auftraggeber sind Ministerien, Regionen, Städte und Gemeinden, Banken und Sparkassen, Energieversorgungsunternehmen und weitere Unternehmen der Privatwirtschaft sowie Verbände.
Studie “Mietwohnungsbau in Deutschland”, 2012
Das Pestel-Institut hat im Februar 2012 im Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ eine Studie zum Thema „Mietwohnungsbau in Deutschland“ herausgegeben. Es werden die Auswirkungen der Wohnungsbaupolitik auf die Bautätigkeit im Mietwohnungsbau aufgezeigt und die Entwicklung des Mietwohnungsbaus einschließlich der Verteilung auf Marktsegmente und Regionen ab 2000 dargestellt. Außerdem wird auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte aufgezeigt, welche Folgen ein Beibehalten des Status-Quo hat und welche Maßnahmen Abhilfe schaffen könnten.
Struktur des Wohnungsbestandes
Ungefähr 75 % des bewohnten Wohnungsbestandes stehen im Eigentum von privaten Haushalten. Von diesen mehr als 27 Mio. Wohnungen werden 12 Mio. vermietet, gut 15 Mio. werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Etwa 25 % (ca. 9 Mio. vermietete Wohnungen) des genutzten Wohnungsbestandes entfallen auf Wohnungsunternehmen.
Hinsichtlich der Entwicklung des Leerstandes werden Zunahmen im ländlichen Raum und ein Abschmelzen der Fluktuationsreserven in den Städten angenommen.
Es wird eine deutliche Tendenz der Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsgrößen wahrgenommen. So stieg seit 2000 in Westdeutschland die durchschnittliche Wohnfläche an Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden von 88,5 m² auf 90,5 m² bzw. in Ostdeutschland von 71,3 m² auf 73,4 m² je Wohnung.
Vor dem Hintergrund der energetischen Zielstellungen der Politik wird die Verteilung des Wohnungsbestandes auf Baualtersklassen unter die Lupe genommen.
Entwicklung der Mieterhaushalte von 2002 bis 2010 und Ausblicke
Im Zeitraum von 2000 bis 2010 stieg die Anzahl der Haushalte um ca. 2 Mio. an, auch die Anzahl der Mieterhaushalte nahm zu in Höhe von 0,65 Mio.
Bezogen auf die reale Entwicklung, erhöhte sich von 2002 bis 2010 der Anteil der Haushalte mit einem Einkommen von unter 1.500 € monatlich auf über 44 %.
Der starke Anstieg der kalten und warmen Betriebskosten erhöhte den Anteil der Ausgaben für den Bereich Wohnen.
Die Veränderung des Wanderungsverhaltens der Bevölkerung vom Land in die Stadt führen in den ländlichen Räumen zu vermehrten Leerständen und einer Wohnraumverknappung in den Ballungsräumen. In einigen Städten müssen die Wohnungsbestände aufgrund der drohenden Wohnungsnot durch die laufende Verlagerung der Bevölkerung in die Städte ausgeweitet werden. Insgesamt betrachtet wird eine Verdopplung der Bauleistung beim Mietwohnungsbau auf rund 130.000 Wohnungen p.a. als erforderlich angesehen.
Dabei sind die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau dringend zu überarbeiten, d.h. erhebliche Ausweitung von Objektförderungen und eine Verbesserung der Abschreibungsbedingungen.
Kann eine Milderung der Wohnungsnot in den Ballungsräumen nicht erreicht werden, droht auch der wirtschaftlichen Entwicklung, in Mitleidenschaft gezogen zu werden.
Kurzstudie: “Bedarf an Sozialwohnungen in Deutschland”, 2012
Diese Kurzstudie des Pestel-Instituts stellt ergänzend zur Untersuchung des Mietwohnungsbaus insgesamt (s.o.) eine gesonderte Betrachtung des sozialen Wohnungsbaus dar. Sie kommt zu der Erkenntnis, dass in Deutschland ein Defizit von mindestens 4 Mio. Wohnungen an sozialem Wohnraum besteht. Vor allem in den deutschen Städten und den angrenzenden Verdichtungsräumen werden Sozialwohnungen benötigt. Für den Bereich Senioren ist eine starke Ausweitung des Bedarfs an preiswertem Wohnraum festzustellen, da mittelfristig mit einer wachsenden Altersarmut gerechnet wird.
Neben der notwendigen finanziellen Förderung von Neubauten oder Modernisierungen müssen zusätzliche Belegrechte und Mietpreisbindungen geschaffen werden.
Die Einführung einer bundeseinheitlichen Sozialmiete ist nicht vorgesehen. Für Wohnflächen im sozialen Wohnungsraum wird auch eine Differenzierung als erforderlich erachtet.
Studie: “Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau”, 2014
Im September 2014 veröffentlichte das Pestel-Institut im Auftrag des Verbändebündnisses die Studie „Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau“, welche gewissermaßen als Fortschreibung der Studie „Mietwohnungsbau in Deutschland“ von 2012 betrachtet werden kann.
Folgende Erkenntnisse lassen sich aus der Studie ableiten:
Die zu niedrige Bautätigkeit für Wohnungen hat in groß- und Universitätsstädten einerseits von der Verfügbarkeit als auch von der Preisentwicklung zu einer Zuspitzung der Wohnraumversorgung geführt. Die anhaltend hohen Zuwanderungs- und steigenden Studierendenzahlen verstärken dieses Problem. Politik, Verbände und Medien fordern daher bereits seit 2013 „Bezahlbares Bauen und Wohnen“.
Es wird anhand einer Modellrechnung für ein typisches innerstädtisches Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungseinheiten (Baukosten 2.422 €/m²-Wohnfläche; Grundstückanteil 576 €/m²-Wohnfläche) eine Kaltmiete in Höhe von 10,05 € bei aktuellen gegebenen Bedingungen errechnet und Maßnahmen für eine Erreichung einer anzustrebenden Kaltmiete von durchschnittlich 7,50 € je m²-Wohnfläche aufgezeigt
Als mögliche Maßnahmen zur Verbesserung der Investitionsbedingungen im Mietwohnungsbau wurden die Erreichung des „bezahlbaren Bauens“ durch die Einführung einer linearen Abschreibung in Höhe von 4 %, einer degressiven Abschreibung in zwei Varianten A (5 Jahre 8 %, 5 Jahre 4 %, 40 Jahre 1 %) und B (10 Jahre 4 %, 8 Jahre 2,5 %, 32 Jahre 1,25 %), die Reduzierung der Baulandkosten um 25 % und die Reduzierung des Fremdkapitalzinses um 1 %-Punkt untersucht. Man kam zu dem rechnerischen Ergebnis, dass die Maßnahmen einzeln und mehr noch in der Kombination miteinander zu einer Absenkung der Kaltmiete führen könnten.
Es wird errechnet, welche Steuereinnahmen, Sozialabgaben und zusätzliche Leistungen in private Sicherungssysteme durch einen Neubau des Beispielshauses aus der Modellrechnung (s.o.) generiert wird. Ergebnis: Unterm Strich fließt rund ein Drittel der Investitionssumme an den Staat. Hinzu kommen weitere Steuereinnahmen, wenn man unterstellt, dass die Vermietung des Gebäudes langfristig Gewinn abwirft.
Ein zusätzlicher Bau von 30.000 bis 50.000 Mietwohnungen p.a. schwerpunktmäßig in den von Wohnungsknappheit betroffenen Städten und Ballungsräumen ist der Studie nach erforderlich, um den entstandenen Nachholbedarf zu kompensieren und soziale Probleme zu entschärfen.
Um einen bezahlbaren Wohnungsbau zu erreichen, müssen die politischen Rahmenbedingungen in Form von veränderten Abschreibungsbedingungen, einer Bereitstellung von Landesförderprogrammen und einer günstigen Baulandabgabe durch die Kommunen geschaffen werden.
Allgemein scheint die Baulandpreisentwicklung ein bedeutendes Problem in vielen von akuter Wohnungsknappheit betroffenen Städten und Gemeinden zu sein. Diese These wird in der Studie jedoch nicht genauer untersucht.