Ungeachtet des stattfindenden Rückbaus wird bei gleichbleibender Entwicklung der Wohnungsleerstand in Sachsen in den nächsten 15 Jahren weiter steigen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie der Technischen Universität Bergakademie Freiberg. Die “Wohnungsmarktprognose 2020 für die Kreise und kreisfreien Städte Sachsens” wurde im Auftrag des Verbandes sächsischer Wohnungsunternehmen e.V., des Verbandes sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V. und des SMI Dresden, erstellt. Demnach werden 2020 etwa 535.000 Wohnungen im Freistaat unbewohnt sein. Das wären etwa 135.000 mehr als zurzeit.
Übergabe der Studie an die Auftraggeber
Wohnungsmarktprognose 2020 für die Kreise und kreisfreien Städte Sachsens
Diplomarbeit von Britta Herrmann
an der TU Bergakademie Freiberg
Betreuer: Prof. Dr. Dieter Jacob
Dipl.-Wirt.-Chem. Ute Lohse
Auftraggeber: Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.,
Verband Sächsischer Wohnungsunternehmen e. V.,
Sächsisches Staatsministerium des Innern
Ausgangssituation
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Von 1,026 Millionen leer stehenden Wohnungen in den neuen Bundesländern (ohne Ostberlin) entfallen 40 % auf den Freistaat Sachsen. Dies entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 17,6 %.
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Der Freistaat Sachsen nimmt damit unter den neuen Bundesländern die Spitzenposition im Wohnungsleerstand ein.
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Die finanziellen Folgen des Wohnungsleerstandes belasten mittlerweile eine Vielzahl von Wohnungsunternehmen.
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Nach allgemeiner Ansicht in der Wohnungsmarktpolitik kann es nur durch eine Verknappung des Wohnungsangebotes zu einer Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der lokalen Wohnungsmärkte und zur Verhinderung von Ruinenbildung kommen.
Ziel der Studie
Entwicklung einer Wohnungsmarktprognoserechnung zur quantitativen Abschätzung des Wohnungsbedarfs in Sachsen und den sächsischen Landkreisen sowie kreisfreien Städten bis zum Jahre 2020.
Wohnungsbedarf
Es gilt der Grundsatz: Für jeden Haushalt eine Wohnung.
Grundlage ist die Bevölkerungsentwicklung lt. regionalisierter Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen bis 2020 des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen, Variante 1.
Aufbauend darauf erfolgte eine nach Kreistypen gestaffelte Umrechnung der Bevölkerung in Haushalte (Faktor 1,9 in Städten und 2,2 in ländlichen Regionen). Dabei wird eine Verringerung der Haushaltsgröße bis 2020 um weitere 0,1 % in den jeweiligen Kreistypen angenommen.
Es wird eine Mobilitätsreserve von 2,5 % unterstellt (gewollter Leerstand, Umzüge usw.).
Wohnflächennachfrage
Der Wohnungsbedarf wird in Nachfrage nach Eigentum oder Miete aufgeteilt. Dabei wird vereinfacht die Nachfrage nach der Eigentumswohnung der nach Ein- und Zweifamilienhäusern gleichgesetzt.
Die Nachfrage nach Eigentum wird von 31 % bis auf 38 % 2020 steigen.
Wohnungsangebot
Grundlage ist der Wohnungsbestand am 01.01.2003.
Zugänge/Fertigstellungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 0,74 % und Mehrfamilienhäusern von 0,11 %
Normaler Bauabgang bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 0,25 % und Mehrfamilienhäusern von 0,09 %
Rückbau im Rahmen des Stadtumbaus bis 2009 von jährlich 11.000 Wohnungen im Basisszenario. Dies entspricht den Rückbauplanungen der sächsischen Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Gesellschaften.
Wohnungsmarktsimulation
Variante 1 (Basisszenario) positive Bevölkerungsprognose – Variante 1 der regionalisierten Bevölkerungsprognose für den Freistaat Sachsen bis 2020 des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen (kurz StaLA): Abriss von rund 11.000 Wohneinheiten jährlich bis zum Jahr 2009, danach abgestuft bis 2013.
Variante 2 negativere Bevölkerungsprognose – Variante 2 des StaLA: sonst wie Variante 1.
Variante 3 positive Variante 1 des StaLA, wobei der Rückbau von jährlich 11.000 WE nicht 2009 endet, sondern bis zum Jahr 2020 fortgesetzt wird. Somit werden bis 2020 rund 110.800 WE mehr zurückgebaut.
Variante 4 (Vergleichsvariante) zeigt die Wohnungsmarktentwicklung ohne jegliche Rückbauförderung im Rahmen des Stadtumbaus Ost (auch vergangenheitsbetrachtend).
Variante 5 (nur für den Freistaat Sachsen) simuliert die volle Ausschöpfung der geplanten Fördergelder für den Stadtumbau. Das bedeutet eine Erhöhung der Abrissquote bis 2009 um jährlich 7.000 WE (abgestuft bis 2013).
Vergleich der Szenarien für den Freistaat Sachsen
Werte 2003
Prognose
für 2010
Prognose
für 2020
Steigerung
Leerstands
quote und
Leer-WE
2003 bis 2020
Differenz
Leerstands
quote zum
Basisszenario
in 2020
Variante 1 – Basisszenario (StaLA Variante 1, Rückbau von 11.000 WE p.a. bis 2009 danach abgestuft)
Leerstand Wohnungen*
348.346
399.483
535.312
186.966
Leerstandsquote*
15,16 %
17,71 %
23,43 %
8,26 %
+/- 0 %
Variante 2 – negative Bevölkerungsprognose (StaLA Variante 2, Rückbau von 11.000 WE p. a. bis 2009 danach abgestuft)
Leerstand Wohnungen*
349.989
413.743
581.787
232.601
Leerstandsquote*
15,20 %
18,35 %
25,46 %
10,26 %
+ 2,00 %
Variante 3 – Fortführung des Rückbauprogramms bis 2020 (StaLA Variante 1, Rückbau von 11.000 WE p. a. bis 2020)
Leerstand Wohnungen*
348.346
390.618
424.686
76.340
Leerstandsquote*
15,16 %
17,39 %
19,50 %
4,59 %
– 3,93 %
Variante 4 – ohne Rückbauprogramm (StaLA Variante 1, auch vergangenheitsbezogen ohne Rückbau)
Leerstand Wohnungen*
360.537
496.512
624.625
264.088
Leerstandsquote*
15,61 %
20,59 %
26,34 %
10,72 %
+ 2,91 %
Variante 5 – volle Ausschöpfung des Förderprogramms (StaLA Variante 1, Rückbau von 18.000 WE p. a. bis 2009 danach abgestuft)
Leerstand Wohnungen*
348.346
356.647
487.123
138.777
Leerstandsquote*
15,16 %
6,11 %
21,76 %
6,60 %
– 1,66 %
* jeweils inklusive der kalkulatorischen Mobilitätsreserve
Bezugsquellen
Die komplette Studie kann über die auftraggebenden Verbände vdw und VSWG bezogen werden.