Bereits seit 1960 existiert in den USA das Modell der so genannten steuertransparenten Immobiliengesellschaften, auch bekannt als REIT (Real Estate Investment Trust). Die “Initiative Finanzplatz Deutschland” (IFD) hat bereits im September 2003 die Einführung von REIT´s in Deutschland angeregt und zusammen mit dem BMF einen Arbeitskreis zu diesem Thema eingerichtet.

Das REIT-Gesetz

Die Bundesregierung legte am 02. 11. 2006 den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vor.
Am 30. März 2007 stimmte der Bundesrat dem Bundestagsbeschluss zur Einführung von REIT´s in Deutschland zu.
Am 1. Juni wurde im Bundesgesetzblatt der vollständige gültige Gesetzestext (REITG-G) veröffentlicht.
Das Gesetz trat damit wie geplant rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft.

Wesentliche Eckpunkte des Gesetzes

  • REIT Aktiengesellschaft

  • unterliegt Vorschriften Aktiengesetz und HGB

  • Mindestnennbetrag Grundkapital 15 Mio. €

  • stimmberechtigte Stückaktien davon mindestens 25 % im Streubesitz

  • Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland

  • Aktienhandel an einem organisierten Markt nach § 2 (5) Wertpapierhandelsgesetz

  • kein Anleger darf mehr als 10 % der Aktien halten

  • Vermögen muss zu mindestens 75 % aus “unbeweglichem Vermögen” bestehen

  • keine Wohnimmobilien, die vor 2007 errichtet wurden

  • mindestens 75 % der Bruttoerträge müssen aus Immobiliengeschäften stammen

  • mindestens 90 % des Gewinns sind an Anleger auszuschütten, wobei zur Gewinnermittlung nur lineare AfA angewendet werden kann

  • Immobilienhandel mit dem unbeweglichen Vermögen ist ausgeschlossen

  • Kreditaufnahme maximal 60 % des Gesellschaftsvermögens

  • Steuerbefreiung von der Gewerbesteuer, wenn Körperschaftssteuerpflicht und nicht im Sinne eines DBA in einem anderen Vertragsstaat ansässig

  • Ausschüttungen sind Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 (1) Nr. 1 EStG (Besteuerung als Dividenden ohne Anwendung Halbeinkünfteverfahren)

  • Quellensteuerpflicht i.V.m. DBA

  • Kapitalertragssteuer 25 % des Kapitalertrages

Sachstand in Deutschland

Die Erwartungen vor Einführung des G-REIT´s in Deutschland in 2007 waren hoch, so planten viele Immobilienunternehmen eine schnelle Umwandlung in REIT AG´s. Allerdings existierten 2015 gerade einmal 3 deutsche REIT AGs im RX REIT Index der Deutschen Börse: die Office REIT-AG, die Fair Value REIT-AG und die Hamborner REIT-AG. Die aggregierte Marktkapitalisierung dieser drei Unternehmen bewegt sich in der Größenordnung von einer Milliarde Euro. Damit spielt der deutsche REIT-Markt international nur eine marginale Rolle und verdeutlicht das Aufholpotenzial deutscher Immobiliengesellschaften.
Ein Grund für die verhaltene Entwicklung der REIT´s in Deutschland wird in der Benachteiligung der G-REIT´s gegenüber den ausländischen Pendants durch die Festlegung des REIT-Gesetzes gesehen. So ist es verboten, dass ein einzelner Aktionär mehr als 10 % der Anteile an einem REIT hält und dass mindestens 15 % der Aktien im Streubesitz sein müssen. Bei Verstoß dieser Festlegungen droht der Verlust des REIT-Status, während die Verursacher nicht belangt werden können. Zum anderen dürfen deutsche REIT´s nicht in Wohnimmobilien investieren, die vor 2007 gebaut wurden. Ausländische REITs und Finanzinvestoren dürfen dagegen solche Wohnungsportfolios erwerben.

Hauptkritikpunkte am G-REIT

  • die Doppelbesteuerungsproblematik bei Einkünften, die der G-REIT aus Auslandsimmobilien erwirtschaftet,

  • die Gewerbesteuerbelastung von institutionellen Investoren (Nichtanwendung von § 9 Nr. 2a GewStG)

  • Streubesitz- und Höchstbeteiligungsregelung (§ 11 Abs. 1, 4 REITG).