Energieausweis

Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) hatte den Prototyp eines bundeseinhei tlichen E nergiea u s weises unter der Bezeichnung Energiepass für Wohngebäude im Bestand entwickelt und diesen in einem Feldversuch bis Ende 2004 an fast 4.000 Wohngebäuden getestet. In der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) wird für d as öffentlich-rechtliche Zertifikat der Begriff Energieausweis verwendet und beschrieben. Der Begriff Energiepass ist damit bedeutungslos geworden.
Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) generell ein Energiebedarfsausweis auszustellen.

Einem potenziellen Käufer, Mieter, Pächter oder Leasingnehmer eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf Verlangen demnach unverzüglich ein Energieausweis vorzulegen. Ausgenommen hiervon sind Gebäude mit nicht mehr als 50 qm; Fläche und Baudenkmäler (§ 16 Abs. 4 EnEV).
Nur in dem Fall, dass ein Gebäude gemischt als Wohn- und Nichtwohngebäude genutzt wird, kann es sein, dass Energieausweise für Gebäudeteile ausgestellt werden (siehe EnEV 2009 § 22). In allen anderen Fällen, insbesondere im Fall einer Eigentumswohnung in einem nur zu Wohnzwecken genutzten Gebäude, ist ein Energieausweis für das gesamte Gebäude zu erstellen. Bei Verkauf und Neuvermietung ohne vollständigen, korrekten oder zulässigen Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Für öffentlich genutzte Gebäude sieht die EnEV 2009 eine Pflicht zur Ausstellung und zum Aushang von Energieausweisen vor. Diese gilt für Gebäude mit mehr als 250 m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden. Die Energieausweise sind an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Dem Energieausweis sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude) beizufügen, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich sind.

Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen:

• Für Wohngebäude mit maximal vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, müssen Energieausweise seit dem 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.
• Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf oder -verbrauch als Basis des Energieausweises.

Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden und bei alten Bestandsgebäuden (Bauantrag vor 1. November 1977 und nicht die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten) sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Die wesentlichen Ergebnisse der nach § 3 und § 4 der EnEV 2009 erforderlichen Berechnungen sind anzugeben, sofern dies in den Mustern nach Anhang 6 bis 8 vorgesehen ist. Ferner sind weitere in den Mustern verlangte Angaben zu machen, soweit sie nicht als freiwillig gekennzeichnet sind.

Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch in den Mustern der Anhänge 6, 7 oder 9 der EnEV 2009 angegeben werden. Wer berechtigt ist, Energieausweise für bestehende Gebäude auszustellen, wird in § 21 der EnEV 2009 geregelt. Die Ausstellungsberechtigung für Neubauten, Änderungen oder Erweiterungen von Gebäuden (bisheriger Energiebedarfsausweis) wird in der EnEV nicht geregelt. Dies bleibt Sache der Bundesländer.

Alle zuvor nach einheitlichen Regeln erstellten Energiepässe (z. B. dena-Energiepass) und Energiebedarfsausweise gelten auch nach dem Inkrafttreten der EnEV 2009. Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung.

Am 1. Mai 2014 wurde die EnEV 2014 in Deutschland rechtskräftig. Für den Energieausweis wurden folgende Festlegungen getroffen:

Neubauten:

Der Energiebedarfsausweis ist grundsätzlich verpflichtend.

Der Eigentümer muss dafür sorgen, dass der Energieausweis oder eine Kopie hiervon ihm unverzüglich nach Fertigstellung des Neubaus übergeben wird.

Bestandsgebäude:

Bei Verkauf eines bebauten Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts an einem bebauten Grundstück bzw. Wohn- oder Teileigentum verkauft werden, muss der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei Besichtigung (und nicht wie vorher auf Verlangen) einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorlegen. Die Vorlagepflicht wird dabei auch durch einen deutliche sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Gleiches gilt für die Vermietung, Verpachtung und beim Verleasen eines Gebäudes, einer Wohnung oder sonstiger selbständiger Nutzeinheiten (§16 Abs. 2 EnEV 2014).

Sonderfälle:

Der Energieausweis muss seit dem 08. Juli 2015 für Gebäude mit mehr als 250 m² behördlicher Nutzung und starkem Publikumsverkehr, sichtbar ausgehangen werden. Für sonstige Gebäude mit einem starkem Publikumsverkehr auf einer Nutzfläche von mehr als 500 m² ist der Energieausweis dann auszuhängen, sobald dieser ausgestellt wurde. Wird die Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer. Der Eigentümer muss dafür dem Nutzer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben (§ 16 Abs. 3 EnEV 2014).

Neue pflichtige Angaben im Energieausweis:

Es ist auf Seite 1 des Energieausweises sind die wesentlichen Energieträger anzugeben, mit deren Einsatz das Gebäude beheizt und das Wasser erwärmt wird.

Vor der Übergabe des neu ausgestellten Energieausweises an den Eigentümer hat der Aussteller eine von ihm beantragte Registriernummer einzutragen (§17 Abs. 4 S. 4).

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§16a EnEV 2014):

Vermieter, Verpächter und Leasinggeber müssen bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sicherstellen, dass die Anzeige folgender Pflichtanagen enthält:

>>> Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis) und der jeweilige Endenergiebedarf/-verbrauch,

>>> die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

>>> bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr,

>>> bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Effiziensklasse,

>>> bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiebedarf/-verbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Aus den Aussagen des Energieausweises ist ausdrücklich kein Rückschluss auf die tatsächlich auftretenden Energiekosten möglich. Gründe hierfür sind, dass die Berechnung auf einem Normklima in Deutschland und einer Normnutzung, wie einer gleichmäßigen Beheizung des Gebäudes, basiert. Der Standort und das Nutzerverhalten beeinflussen somit das tatsächliche Ergebnis. Im Bedarfsausweis werden der Primär- und der Endenergiebedarf ausgewiesen, im Verbrauchsausweis der (End-)Energieverbrauchskennwert.

Eine wünschenswerte Transparenz und Einfachheit des Ausweises ist nicht erreicht worden. Um die Angaben zu prüfen, ist Expertenwissen notwendig. Flächenbezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche. Das Ergebnis wird in den Größen Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert ausgewiesen. Diese Begriffe sind einem Laien nicht bekannt, weichen schon bei ein und demselben Gebäude stark voneinander ab und sind untereinander oft gar nicht vergleichbar. Hinzu kommt, dass die Energie zwar nach dem Brennwert abgerechnet wird, bei der Berechnung für den Ausweis jedoch nur der untere Heizwert Berücksichtigung findet. Die Angaben aus dem Ausweis lassen sich somit nicht mit Hilfe von Mietverträgen oder Heizkostenabrechnungen nachvollziehen. Dies führt dazu, dass aus dem Ergebnis auch nicht die zu erwartenden Verbrauchskosten abgelesen werden können.

Der vom Gesetzgeber ambitionierten Einführung des Energieausweises, wie beschrieben, stehen praktisch eher geringe Effekte im Hinblick auf ubiquitäre Nachfrage und Akzeptanz gegenüber. Wohnungsunternehmen schätzen ein, dass bei der Neuvermietung von Wohnungen die Nachfrage nach Energieausweisen mit dem Abschluss von Mietverträgen im Promillebereich liegt. Die Pflicht der Einführung von Energieausweisen in Inserate stößt dagegen auf deutlich mehr Interesse: allerdings nicht bei Mietern, sondern bei Abmahnern und ihren Rechtsanwälten…