Private Initiativen zur Stadtentwicklung

im Sinne einer Neufassung des § 171 f BauGB

Nach Maßgabe des Landesrechts können unbeschadet sonstiger Maßnahmen nach diesem Gesetzbuch Gebiete festgelegt werden, in denen in privater Verantwortung standortbezogene Maßnahmen durchgeführt werden, die auf der Grundlage eines mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinde abgestimmten Konzepts der Stärkung oder Entwicklung von Bereichen der Innenstädte, Stadtteilzentren, Wohnquartiere und Gewerbezentren sowie von sonstigen für die städtebauliche Entwicklung bedeutsamen Bereichen dienen. Zur Finanzierung der Maßnahmen und gerechten Verteilung des damit verbundenen Aufwands können durch Landesrecht Regelungen getroffen werden (§ 171 f BauGB). § 171 f BauGB ist auch auf Rechtsvorschriften der Länder anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2007 in Kraft getreten sind (§ 246 Abs. 3 BauGB)

Begründung des Gesetzestextes

gemäß Bundestagsdrucksache 16/3308, S. 23 f

Die Änderung des BauGB dient dem stadtentwicklungspolitischen Ziel der Stärkung privater Initiativen, wie z.B. Business Improvement Districts und Immobilien- und Standortgemeinschaften. Denn diese können einen Beitrag zur städtebaulichen Verbesserung von Stadtquartieren in funktionaler und gestalterischer Hinsicht leisten.
Bestehende und künftige landesrechtliche Regelungen zu entsprechenden Einrichtungen in privater Trägerschaft einschließlich ihrer Finanzierung sollen damit kompetenzrechtlich flankiert werden, um verschiedentlich geäußerten Bedenken im Hinblick auf eine im Grundsatz bodenrechtlich abschließende Regelung des Baugesetzbuchs zu begegnen. Die Landesgesetzgeber sahen sich auf Grund dieser Bedenken gehindert, die städtebauliche Bedeutung von Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnlichen Einrichtungen zu berücksichtigen. Eine Reduktion der Gesetzgebung auf reine Wirtschaftsförderung würde aber mögliche städtebauliche Potentiale dieser privaten Initiativen unberücksichtigt lassen.
Vor diesem Hintergrund sieht die Ergänzung vor, das Verhältnis von Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnlichen Einrichtungen zu anderen städtebaulichen Maßnahmen, wie vor allem solchen des Besonderen Städtebaurechts, zu bestimmen. Dabei wird die gesetzliche Einführung und Ausgestaltung des neuen Instruments dem Landesgesetzgeber vorbehalten. Insgesamt enthält der Gesetzestext die begrifflichen Klärungen des Bereichs, dessen Regelung den Landesgesetzgebern überlassen ist.
Die Vorschrift ist darauf ausgerichtet, dass die Festlegung von Gebieten für private Initiative nicht auf die spezielle Gebietskulisse von Geschäftslagen und Innenstädte begrenzt ist, sondern grundsätzlich alle städtebaulich bedeutsamen Bereiche erfasst. Denn für die Hebung städtebaulicher Qualitäten, funktional wie gestalterisch, kann nicht nur in Innenstadtlagen ein Bedürfnis bestehen. Private Initiativen können z. B. auch in Wohnquartieren Aufwertungsmaßnahmen leisten, die z.B. die Einrichtung von Kinderspielplätzen, Umgestaltung von Eingangsbereichen und Tiefgaragen aber auch nichtbauliche Maßnahmen, wie die Schaffung von Angeboten für Jugendliche, die Organisationgemeinschaftlicher Hausmeisterdienste etc. betreffen. Andere in Betracht kommende Bereiche können Gewerbeparks oder z.B. auch Fremdenverkehrsgebietes ein (vgl. das Schleswig-Holsteinische Gesetz über die Einrichtung von Partnerschaften zur Attraktivierung von City-, Dienstleistungs- und Tourismusbereichen vom 13. Juli 2006, GVBl. Schleswig-Holstein vom 27. Juli 2006, S. 158). § 171 f Satz 1 neu BauGB sieht eine entsprechend weit gefasste Gebietskulisse vor und beschreibt die Grundelemente von Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnliche Einrichtungen, nämlich die Festlegung von Gebieten, die konzeptionelle Vorbereitung einschließlich ihrer städtebaulichen Einbindung sowie die Durchführung standortbezogener Maßnahmen in privater Verantwortung. Die Einzelheiten einer gesetzlichen Regelung bleiben nach der gesetzlichen Konzeption den Ländern vorbehalten. Diese betreffen z.B. Regelungen bezüglich der Ziele und Aufgaben, der Anforderungen an den Maßnahmenträger, des Verfahrens zur Festlegung der Gebiete einschließlich der Festlegung von Quoren für die Zustimmung der Beteiligten, der Dauer der Gebietsfestlegung, der Umsetzung, der Kontrolle der Aufgabenerfüllung, und wie in Satz 2 bestimmt Regelungen zur Finanzierung der Maßnahmen und gerechten Verteilung des damit verbundenen Aufwands, auch zur Abgabenerhebung.

Innovationsbereiche im Städtebau

Als Vorbild für die Innovationsbereiche (“Bündnisse für Investitionen und Dienstleistungen”, “Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG)”, “Geschäftsstraßenmanagement”) dienen die so genannten “Business Improvement Districts” (BID). Ein BID ist ein räumlich begrenzter meist innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbetreibende mit dem Ziel zusammenschließen, das unmittelbare geschäftliche und städtische Umfeld zu verbessern (Eigeninitiative). Von einem derartigen Instrument können sowohl Städte und Gemeinden als auch Grundstückseigentümer, Händler und andere profitieren. Das in 1970 in Nordamerika entwickelte Modell eines BID kommt als städteplanerisches Instrument insbesondere dann in Betracht, wenn beispielsweise aktuell Kaufhäuser in Innenstadtbereichen aufgegeben werden. BID können aber auch ein Instrument sein, um flexibel auf die jeweiligen Bedürfnisse vor Ort zu reagieren und eine Attraktivitätssteigerung oder Revitalisierung von Stadtteilzentren herbeiführen.
Die Situation des Einzelhandels ist vielfach dadurch gekennzeichnet, dass großflächige Einzelhandelszentren auf der “grünen Wiese”, meist im Verbund mit Discountmärkten über professionelles Management und ausreichenden Parkraum verfügen; auch steht ihnen ein Budget für Marketing sowie für Sicherheit und Sauberkeit zur Verfügung. Unabhängig hiervon siedeln sich zunehmend sog. Shopping-Center in den Innenstädten oder ausgewählten Geschäftslagen an. Der Strukturwandel wird gleichzeitig dadurch verstärkt, dass sich traditionelle Einzelhändler zurückziehen und eine Filialisierung in den Zentren zunimmt. BID können einen entscheidenden Beitrag zur planungsrechtlichen Stadtentwicklung und einen Lösungsansatz zur Aufwertung von Geschäftslagen darstellen; sie können schließlich auch eine Werterhaltung und -steigerung für die dortigen Grundstücke herbeiführen. Die auf rein freiwilliger Basis derzeit wirkenden Initiativen in den Zentren, wie beispielsweise Standort- und Werbegemeinschaften, werden immer wieder mit dem Problem der “Trittbrettfahrer” (free-rider-Problem) oder “Verweigerer” konfrontiert, die von den Investitionen und dem Engagement Einzelner zwar profitieren, aber wichtige gemeinschaftliche Verbesserungsmaßnahmen für den Standort hemmen. Schon die Finanzierung der Weihnachtsbeleuchtung ist in vielen Geschäftslagen ein Konfliktthema. Im Gegensatz zu diesen bisherigen Formen der Selbstorganisation der lokalen Wirtschaft ist bei dem Instrument eines BID entscheidend, dass die damit verbundenen Aufwendungen durch einen verpflichtenden finanziellen Beitrag aller Eigentümer von Grundstücken in der bestimmten Geschäftslage (“Selbstverpflichtung/Selbstbesteuerung”), dem sog. Innovationsbereich, gedeckt werden.
Das Instrument BID ist ein “Angebot zum Zwang”. Die Initiative dazu geht von den Eigentümern aus (Eigentümerinitiative als Hilfe zur Selbsthilfe). Die Aufwendungen werden durch einen obligatorischen finanziellen Beitrag aller im BID vorhandenen Grundstückseigentümer gedeckt. Der Beitrag wird von einer zu bestimmenden Stelle eingezogen und an einen Aufgabenträger weitergeleitet. Der Aufgabenträger ist verpflichtet, die vorgesehenen Verbesserungsmaßnahmen im Innovationsbereich durchzuführen. Diese können reichen von Maßnahmen zur Aufwertung und Belebung des öffentlichen Straßenraums bis zur Durchführung von Events oder anderen Marketingstrategien. Ein Antrag zur Einrichtung eines Innovationsbereichs kann nur mit Zustimmung der Eigentümer mit einem Mindestquorum der im geplanten Gebiet gelegenen Grundstücke gestellt werden. Alle beabsichtigten Maßnahmen und ihre Kosten müssen transparent und nachvollziehbar in einem Maßnahmen- und Finanzierungsplan dargestellt und öffentlich bekannt gemacht werden. Die betroffenen Grundstückseigentümer haben auch das Recht, der Einrichtung eines BID zu widersprechen.

Ein Innovationsbereich ist ein typisches Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP), in der öffentliche Rechtssetzungsbefugnis und private Initiative zusammen wirken.

Das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) definiert ein BID folgendermaßen: “Ein BID ist ein räumlich begrenzter, meist innerstädtischer Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbetreibende zusammenschließen, um auf Grundlage eines abgestimmten Arbeitsprogramms und mittels einer gemeinsamen verpflichtenden Abgabe die Instandhaltung, Aufwertung und Steigerung der Attraktivität ihres Geschäftsquartiers zu leisten.”

Nicht nur für Innenstädte, sondern z. B. auch für Wohngebiete kann dieses Instrument Anwendung finden als Housing Improvement Districts (HID) oder auch Neighbourhood Improvement District (NID). Auch beim Stadtumbau gibt es diesbezügliche Überlegungen (insbesondere im Rahmen des Lastenausgleichs zur Minimierung von Verlusten).