Alles problemlos?
Die vortsehend geschilderte Verfahrensweise stellt den idealen Verlauf einer NPL-Transaktion dar, wenn alle Beteiligten mehr oder weniger daran partizipieren können. Erste praktische Erfahrungen zeigen jedoch, dass die tatsächliche Umsetzung dieser Strategie keineswegs so glatt und einfach abläuft.
Generell wird von den Investoren immer wieder betont, dass die mit den Transaktionen beauftragten Abwicklungsbanken generell keine Neukredite ausreichen. Diese Aussage gilt dabei völlig unabhängig von der Bonität des Darlehensnehmers oder der konkreten Sicherheitensituation.
Verhandlungsspielraum hinsichtlich einer Darlehensablösung zu einer Quote, die unterhalb der jeweiligen Restvaluta liegt, besteht praktisch nur dann, wenn noch eine lange Zinsbindungsfrist besteht. Befindet sich das Darlehen kurz vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist, so besteht nur ein sehr geringer Verhandlungsspielraum. Werden Darlehen abgelöst, gleichgültig ob über Umschuldungen oder durch Eigenmittel, erfolgt wegen der meistens vorhandenen weiten Zweckbestimmungserklärungen keine Sicherheitenfreigabe. Diese wird im Gegenteil an die Komplettrückführung des gesamten Engagements gebunden.
Ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, dem Wunsch nach Ablösung des Darlehens zum Zeitpunkt des Auslaufens der Zinsbindungsfrist Rechnung zu tragen, wird das Darlehen i.A. mit variablem Zins prolongiert, der dann zwischen 11 und 18 % liegen kann; wenngleich bei derartigen Zinssätzen der Gedanke an “Wucherzinsen” entsteht – nach Aussage von Juristen ist diese Schwelle mit den vorgenannten Zinssätzen noch nicht erreicht.
Nach Verkauf der NPL an einen Investor wird dieser üblicherweise gemeinsam mit dem Verkäufer einen so genannten Good-By-Welcome-Letter verfassen und dem Kunden senden. Der Kunde hat dann die Möglichkeit, den vorhandenen Kredit abzulösen oder umzuschulden. Dies geschieht im Allgemeinen deutlich unter der Höhe der valutierenden Darlehensstände. Sollte der Kreditkunde dazu nicht in der Lage sein, so wird üblicherweise von den NPL-Investoren recht zeitnah mit der Verwertung der vertraglich vereinbarten Kreditsicherheiten begonnen.
Während das NPL-Geschäft in den USA, Frankreich und Italien bereits seit vielen Jahren praktiziert wird, befindet es sich in Deutschland erst zu Beginn seiner Entwicklung. Prinzipiell ist jedoch davon auszugehen, dass ähnlich den Entwicklungen in den vorstehend genannten Regionen auch in Deutschland die Möglichkeit der NPL-Transaktionen genutzt werden wird, um die Portfolien der einzelnen Kreditinstitute zu entlasten und bereits gebildete Einzel- und Pauschalwertberichtigungen letztlich lediglich noch praktisch umzusetzen. Bemerkenswert dürfte in diesem Zusammenhang auch aus Sicht der Kreditinstitute sein, dass die im Rahmen der gesamten Transaktionen unerfreulichen aber notwendigen Begleiterscheinungen mit dem Namen des NPL-Investors und nicht dem der Bank verbunden werden.
Bekannte Möglichkeiten der Ausplatzierung
Forderungsabtretung an den Investor
Vertragsübernahme
Unterbeteiligung
Equity-Strukturen
Ausgliederung
Joint Venture
Nutzung derivativer Strukturen
Der Verkauf von Krediten an Investoren stellt für Darlehensnehmer Chancen und Risiken dar: Unter Umständen ist eine Entschuldung im Sinne eines Kapitalschnittes möglich – vorausgesetzt, dass entsprechende Mittel (EK oder FK) zur Verfügung stehen. Das Risiko besteht aber zweifelsohne darin, dass keine Ablösung möglich ist. In diesem Fall werden die Investoren bemüht sein, zeitnah eine Verwertung der Immobilien durchzuführen. Eine wesentliche Einflussgröße auf den Profit einer NPL-Transaktion ist dabei zweifelsohne die schnelle Umsetzung.
In jedem Fall stellt sich auch die Frage der Erlaubnispflicht (Bankerlaubnis) für NPL-Transaktionen. Keine Erlaubnispflicht besteht bei einer Abtretung, da durch den Investor nur Rechte erworben werden. Eine Erlaubnispflicht besteht hingegen bei Vertragsübernahme, wenn übernommene Pflichten ein Kreditgeschäft darstellen sollten. Keine Erlaubnispflicht besteht wiederum bei Unterbeteiligungen, da ja der Investor keine direkte Rechtsbeziehung zum Schuldner eingeht. Komplexere Equity- und Derivatestrukturen führen oftmals zu einer Erlaubnispflicht für diese Transaktion.
Inwieweit eine Ablösung der zur Disposition stehenden Restbeträge möglich ist, dürfte dabei auch ganz wesentlich von der Besicherungssituation und der Bonität des Darlehensnehmers abhängen. Gerade Nachranggläubiger haben ein massives Interesse an der Ablösung eines vorrangigen Darlehens, wenn die Investoren dies als NPL-Verwertung anbieten. Eine ähnliche Motivation dürfte gegeben sein, wenn das oder die zur Ablösung angebotenen Darlehen nur einen relativ geringen Anteil am Gesamtportfolio ausmachen. Sinnvollerweise sollte in jedem Fall zuerst der Kontakt zu den bereits involvierten Gläubigerbanken gesucht werden.