Empirica ist ein unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Beratungsunternehmen. Das Unternehmen wurde 1990 in Bonn gegründet. Empirica erbringt Dienstleistungen für private und öffentliche Auftraggeber auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen. Zu den Auftraggebern zählen Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Bauträger, Immobilieninvestoren, Kommunen, Kommunalverbände, Landes- und Bundesministerien sowie Stiftungen.
Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands – Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung 2014
Die im September 2014 veröffentlichte Studie „Aktuelle und zukünftige Entwicklung von Wohnungsleerständen in den Teilräumen Deutschlands“ war vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS, heute Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB)) an das Empirica-Institut in Auftrag gegeben worden, da es bis dato noch keine kontinuierliche, amtliche Datenerfassung zum Wohnungsleerstand in Deutschland gab. Die Studie untersucht, wie Wohnungsleerstände gemessen, künftige Leerstandsrisiken abgeschätzt bestehende Leerstände minimiert werden können.
Erkenntnisse:
Bis 2030 wird mit einem Wohnungsüberschuss von 3,3 bis 4,6 Mio. gerechnet, falls Wohnungen im Bestand nicht saniert und nicht mehr sinnvoll nutzbare Gebäude abgerissen werden. Besonders betroffen sind Regionen mit abnehmenden Bevölkerungszahlen. So wurden 169 Kreise, das sind 41 % aller Kreise als Schrumpfungskreise ausgemacht. Ohne Bestandssanierungen oder Abrisse werden hier von 12 bis 17 % Wohnungsleerstand ausgegangen. In Wachstumsregionen beträgt die Wohnungsüberhangsquote 4 %. Damit verstärkt sich die Kluft zwischen den regionalen Wohnungsmärkten.
Die Zahl der Wohnungsüberhänge im Segment der Geschosswohnungen wird sich bis 2030 selbst ohne Neubau verdoppeln. Daher ist eine flächendeckende Förderung des Neubaus nicht sinnvoll.
In Schrumpfungsregionen wird aufgrund nicht nachfragerechter Bestände neu gebaut und nicht, um eine Wohnungsnachfrage zu entlasten. Deshalb muss in diesen Gebieten das Ziel sein, Neubauqualitäten in leerstehenden Wohnungsbeständen zu schaffen.
Auch in Wachstumsregionen muss für eine steuerliche Förderung darauf geachtet werden, nicht die falschen Objekte am falschen Ort zu fördern.
Die Zuwanderung aus dem Ausland ist nicht prognostizierbar und bildet einen Unsicherheitsfaktor. Obwohl aktuell viele junge Menschen aus südlichen EU-Ländern krisenbedingt nach Deutschland auswandern, hat sich das bisher kaum in der Nachfrage niedergeschlagen.
Die Studie empfiehlt die Fortführung des Rückbaus von Beständen in schrumpfenden Regionen mit Hilfe städtebaulicher Förderprogramme sowie die Bildung von Strategien für eine nachfragegerechte Entwicklung der Bestände.
Studie: Altschuldenhilfe und Stadtumbau, 2010
Im September 2010 veröffentlichte Empirica die Studie „Altschuldenhilfe und Stadtumbau. Analyse der bisherigen Wirkungen der Altschuldenhilfe für den Stadtumbau Ost und des zukünftigen Bedarfs an einer weiteren Entlastung“, die im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung erstellt wurde. Im Jahr 2000 ergänzte die Bundesregierung das Altschuldenhilfegesetz durch die Härtefallregelung in § 6a, um drohende Insolvenzen von Wohnungsunternehmen aufgrund von massiven Wohnungsleerständen zu verhindern. Damals gefährdete Unternehmen mit mind. 15 % Leerstand konnten eine zusätzliche Altschuldenübernahme in Höhe von ca. 70 €/m² durch den Bundeshaushalt beantragen, die bei Abriss der Wohnfläche wirksam wurden. Die ursprüngliche Abrissfrist wurde später bis zum 31. Dezember 2013 verlängert, da absehbar war, dass das Entlastungsvolumen nicht von allen Unternehmen voll aufgebracht werden würde. Insgesamt erfüllten 318 Unternehmen mit insgesamt 53,6 % des Bestandes der organisierten Wohnungswirtschaft die Voraussetzung für die Härtefallregelung nach § 6a AHG. Dies entsprach etwa 29,5% aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Ergebnisse der Studie:
Bis zum 30.06.2010 wurden nach Angaben der KfW insgesamt 914,2 Mio. € bzw. 82 % der zugesagten § 6 a-Entlastung abgerufen. Dies entspricht 224.422 abgerissenen und im Rahmen der erst 2008 eingeführten Umwidmungsregelung 1.111 sanierten und 4.026 verkauften Wohnungen.. Bis dahin wurden 198,6 Mio. € noch nicht abgerufen. Von den ursprünglich 318 Unternehmen konnten noch 214 Unternehmen per 30.06.2010 Mittel abrufen, während die anderen Wohnungsunternehmen ihre beantragten Mittel vollständig erschöpft haben.
Empirica schätzte die Höhe der Altschulden zum Jahresende 2010 auf 7,6 Mr.d €.
Wirtschaftliche Lage der Wohnungsunternehmen
Die Verhinderung mehrerer Insolvenzen von Wohnungsunternehmen lassen sich laut Empirica im Wesentlichen auf folgende Faktoren zurückführen:
Durch Konzentration und Reduzierung des Leerstandes sanken die von der Wohnungswirtschaft zu tragenden Betriebskosten um fast 130 Mio. € pro Jahr.
Durch die kontinuierlich Steigerung des Mietniveaus wuchsen die Mieterlöse um rund 380 Mio. € pro Jahr.
Durch die Härtefallregelung des § 6a AHG sanken die Fremdkapitalkosten der Wohnungswirtschaft um rund 75 Mio. € pro Jahr.
Die Wohnungsunternehmen und Genossenschaften konnten sich vor diesem Hintergrund im Durchschnitt wirtschaftlich stabilisieren. Die mittleren Eigenkapitalquoten sind gestiegen und steigen weiter.
Altschuldenhilfe und Stadtumbau Ost
Die vorgezogenen Wohnungsabrisse durch die Altschuldenhilfe-Förderung erhöhten die Lebensqualität und Attraktivität in den Schrumpfungsgebieten in erheblichem Maße, wenn auch der Rückbau nicht immer nach den von den Städten für die Schrumpfungsgebiete definierten städtebaulichen Zielsetzungen erfolgte. Die Erhaltung der kompakten städtischen Struktur und die Stabilisierung der Schrumpfung konnten aber durch den Wohnungsabriss in weiten Teilen erreicht werden und der Leerstand dominierte nicht weiter das Erscheinungsbild der Schrumpfungsgebiete . Auch die Binnenwanderungsverluste dieser verminderten sich im Mittel der untersuchten Städte um 60 % zwischen 1998 und 2009.
Stabilisierung des Wohnungsmarktes
Mit Stand 2010 wurden bislang 280.000 Wohnungen abgerissen und damit 80 % des von der Expertenkommission „Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Ländern“ empfohlenen Abrissvolumens von 350.000 Wohnungen bis 2010.
Laut Empirica hätten ohne die Regelungen des § 6a AHG die zunehmenden Leerstände im Zeitablauf zu einer Veränderung der strategischen Mietpreispolitik der Unternehmen führen können. Die Unternehmen hätten demnach versucht, mit niedrigeren Mieten Marktanteile in ihren schrumpfenden Märkten zu gewinnen, was zu Kannibalisierungseffekten mit sinkenden Mieterlösen nahezu aller Wohnungseigentümer hätte führen können. Außerdem hätten die zunehmenden Leerstände die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Wohnungsunternehmen weiter verschärfen können.
Bilanzielle Auswirkungen des Abrisses
Der Abriss der Wohnungen führt auch zu außerplanmäßigen Abschreibungen, durch die das bilanzielle Anlagevermögen auf der Aktivseite und das Eigenkapital auf der Passivseite der Bilanz vermindert wird.
Forderungen für die zukünftige Stadtumbaupolitik
In immer mehr Regionen sinkt die Nachfrage nach Wohnungen, sodass die Fortführung des Stadtumbaus nochmals an Dringlichkeit gewinnt, wenn nicht mehr nur Marktanteilsverschiebungen, sondern eine generelle Marktschrumpfung die Konkurrenz der Wohnquartiere untereinander verschärft. Die Vorteilhaftigkeit einer möglichen zukünftigen Altschuldenregelung muss daran beurteilt werden, ob sie den gesellschaftlichen Zielen des Stadtumbaus dient oder nicht.
Die Altschuldenhilfe habe laut Empirica kaum zur nachhaltigen Erhaltung der Innenstädte und Altbaubestände beigetragen. Hinsichtlich des weiterhin sehr hohen Anteils unsanierter Altbauten, die zunehmend verfallen, wird die weitere Sanierung und Aufwertung in den Innenstädten immer mehr den Erfolg der Stadtumbaupolitik bestimmen. Eine mögliche Fortführung der Altschuldenentlastung soll laut Empirica dazu beitragen.
Der Blasenindex von Empirica
In den Blasenindizes von Empirica werden die Einzelindikatoren Mietvervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis und Fertigstellungen je tausend Einwohner sowie ein regionaler Blasenindex zunächst für jeden Landkreis beziehungsweise jede kreisfreie Stadt in Deutschland berechnet.
Anschließend wird für diese vier Indikatoren in jedem Kreis eine Warnstufe ermittelt: Dazu wird geprüft, ob die Indikatoren deutlich über (Vorwarnung) oder unter (Entwarnung) dem 2004er-Wert liegen. Zusammen mit dem Einzelindex „Wohnungsbaukredite“, der nur auf Bundesebene vorliegt, werden dann vier bundesweite Einzelindizes konstruiert, die angeben, um wie viel Prozentpunkte der Anteil der Kreise mit Vorwarnung über (oder unter) dem Anteil der Kreise mit Entwarnung liegt.
Jeder Einzelindex kann damit Werte zwischen plus 100 Prozent und minus 100 Prozent annehmen. Ein bundesweiter Gesamtindex ergibt sich dann als Mittelwert dieser vier Einzelindizes. Dieser Gesamtindex kann als Marktbreite der Blasengefahr interpretiert werden. Je größer der Wert, desto mehr Landkreise oder kreisfreie Städte gibt es, für die vor einer drohenden Blasengefahr gewarnt werden muss.
Die Blasenindizes werden ständig aktualisiert. Die aktuelle Version finden Sie unter www.empirica-institut.de.