für die Immobilienmärkte
Deutsche Hypothekenbank / Immobilien Research April 2009
Eine langfristige Herausforderung für die Immobilienmärkte besteht in der demografischen Entwicklung (Download). Für Deutschland wird mit einer sinkenden Bevölkerungszahl gerechnet, wobei sich in den vergangenen Jahren die Prognosewerte ständig verschlechtert haben. Die demografische Veränderung zeigt sich nicht nur in der absoluten Abnahme der Bevölkerungszahl, sondern auch in einer strukturellen und regionalen Dimension. Zum einen verschiebt sich die Altersstruktur dahingehend, dass absolut und relativ immer mehr ältere Menschen zukünftig leben werden. Zum anderen wirkt sich der demografische Wandel sehr unter- schiedlich für einzelne Regionen und Kreise in Deutschland aus: so wird es Gewinner- und Verlierergebiete geben. Dadurch werden sich die Effekte, die sich aufgrund der Bevölkerungszahl und -struktur ergeben, in den einzelnen Gebieten entsprechend verstärkt zeigen.
In einer vergleichenden Analyse werden anschließend die bedeutendsten Immobilienarten in Deutschland miteinander verglichen. Dabei lässt sich eine sehr unterschiedliche Betroffenheit der einzelnen Immobilienmärkte von der demografischen Entwicklung feststellen.
Am stärksten werden die Sozialimmobilien, speziell die Alteneinrichtungen, profitieren. Auch wenn insgesamt die Bevölkerungszahl in Deutschland zurückgeht, steigt das für die Alteneinrichtungen relevante Bevölkerungssegment sowohl absolut als auch relativ an. Diese Aussage gilt ebenfalls für Pflegeeinrichtungen.
Bei Wohnimmobilien ist der wesentliche demografische Indikator die Anzahl der Haushalte, die im Gegensatz zu der Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren noch sehr leicht zulegen werden. Aufgrund der strukturellen Veränderung mit mehr Ein- Personen-Haushalten und weniger Mehr- Personen-Haushalten sowie dem Kohorten- und Remanenzeffekt wird sich die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich erhöhen. Tendenziell negativ werden die Büromärkte in Deutschland betroffen sein, auch wenn dieser Einfluss nur gering sein wird. Die abnehmende Bevölkerungszahl und die sich verändernde Struktur werden zu einem niedrigeren Erwerbspersonenpotenzial und damit anteilmäßig auch zu einer niedrigeren Bürobeschäftigung führen, was sich negativ auf die Büroflächennachfrage auswirken wird.
Beim Einzelhandel wird sich bei einer schrumpfenden Bevölkerung die zur Verfügung stehende Kaufkraft verringern. Zudem haben ältere Menschen weniger Einkommen als die jüngeren im Erwerbsleben stehenden Konsumenten, so dass auch hieraus sich negative Impulse ergeben. Ganz anders stellen sich die Perspektiven für Freizeitimmobilien dar, die doppelt negativ von der Demografie betroffen sein werden. Sie werden darunter leiden, dass sowohl die Bevölkerung insgesamt sinkt als auch insbesondere mit der jüngeren Generation die wesentliche Nachfragegruppe zurückgehen wird.